สินเชื่อสำหรับธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

เลือกทรัพย์ค้ำอะไรดี สำหรับผู้รับเหมา

• อสังหาฯ: ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง/โกดัง/สำนักงาน → มักได้ LTV ดีกว่า เสี่ยงต่ำกว่า

• เครื่องจักรงานก่อสร้าง: ปั้นจั่น รถโฟล์คลิฟท์ เครื่องเจาะ/ตัด รุ่นที่มีตลาดมือสองชัดเจน → หนุน วงเงินสูง เพิ่มเติม

• เงินฝาก/ตราสาร: อนุมัติไว ดอกเบี้ยต่ำ มาก แต่ล็อกสภาพคล่อง (ใช้เป็นตัวช่วยเสริมช่วงสั้น)
  
  

เพลย์บุ๊ก “งวดเบิก” (ตัวอย่าง 4 งวด อ่านแล้วทำตามได้)

• งวด 1 – Mobilization (15–20%): เตรียมไซต์ ลงเครื่องมือ → ใช้เอกสารเปิดไซต์/รูปไซต์/ใบส่งมอบพื้นที่

• งวด 2 – โครงสร้างหลัก (30–40%): งานฐานราก–เสา–พื้น–โครงหลังคา → ใช้ใบตรวจรับงานโครงสร้าง

• งวด 3 – สถาปัตย์/ระบบ (25–30%): งานผนัง/พื้น/ฝ้า/ระบบไฟ–ประปา (ME) → ใบตรวจรับเฉพาะส่วน

• งวด 4 – ทดสอบ/ส่งมอบ (10–20%): ทดสอบระบบ เก็บงาน ส่งมอบ → ใช้ใบตรวจรับสุดท้าย

ทุกงวด: ผูกเงื่อนไขกับ ใบตรวจรับงาน และรูปถ่าย/รายงานความคืบหน้า เพื่อให้เบิกได้ลื่นและ ดอกเบี้ยต่ำ ลงจริง (เพราะไม่ต้องถือเงินก้อนล่วงหน้ามาก)หากเป็นงานหน่วยงานรัฐ แนะนำทำ “Roadmap เอกสารต่อการตรวจรับ” (ใครออก/ใช้เวลากี่วัน) เพิ่มอีก 1 หน้า เพื่อให้จังหวะเบิกสอดคล้องขั้นตอนอนุมัติของ สินเชื่อรับเหมาก่อสร้างภาครัฐ 

คุมกระแสเงินสดเมื่อมี “Retention 5–10%”

• กันเงินสดเท่ากับเงินกัน: วาง buffer ในสเตทเมนต์เผื่อทันที

• คุยผู้ว่าจ้างเรื่อง Release เงื่อนไข: กำหนดวันปลดเงินกัน (เช่น หลัง DLP – Defects Liability Period)

• ใช้สินเชื่อระยะสั้นเสริม: ถ้าตันระหว่างรอเงินกัน อาจใช้วงเงินระยะสั้นบางส่วน—แต่ต้องคุมต้นทุนรวม

หลุมพรางยอดฮิตของผู้รับเหมา (และทางแก้)

• เอกสารงวดงานไม่ครบ/ไม่ตรง → จัดโฟลเดอร์มาตรฐาน: สัญญา–BOQ–แบบอนุมัติ–ใบตรวจรับ–รูปหน้างาน

• งบโครงการขาด buffer → เผื่อเงินกันและดีเลย์จ่ายอย่างน้อย 1 งวด

• ใช้ทรัพย์เสี่ยงสูงค้ำอย่างเดียว → จัด ค้ำผสม: อสังหาฯเป็นหลัก + เครื่องจักรเสริม

• ขอวงเงินแบบ “ก้อนเดียว” → ขอ เบิกเป็นงวด ตามไมล์สโตน ลดดอกช่วงแรก

• รายได้พึ่งลูกค้ารายเดียว → ทำสรุปพอร์ตงาน/ฐานลูกค้าแยก เพื่อแสดงการกระจายความเสี่ยง

วิธีได้ทั้ง “วงเงินสูง” และ “ดอกเบี้ยต่ำ” สำหรับผู้รับเหมา

• ใช้ อสังหาฯทำเลดี เป็นหลักค้ำ + เสริมด้วย เครื่องจักร รุ่นนิยมสภาพดี

• ส่ง งบการเงิน/สเตทเมนต์ ที่นิ่ง และทำ แผนงวดเบิก ให้ตรวจง่าย

• แนบ ใบสั่งงาน/สัญญา/PO จากผู้ว่าจ้าง ช่วยยืนยันรายได้ในอนาคต

• ขอ Term Sheet ≥ 2 เจ้า แล้วเทียบต้นทุนจริง (EIR) ภายใต้กำหนดงวดเบิกเดียวกัน

ตัวอย่างสถานการณ์จริง (อ่านแล้วเห็นภาพ)

• โครงการคลังสินค้า 80 ล้านบาท (ระยะ 9–12 เดือน): ค้ำด้วยโกดังเก่า + ที่ดินสำนักงาน รวมมูลค่า 60 ลบ. + เครื่องจักรหน้างาน 8 ลบ. → ขอวงเงิน 35 ลบ. แบบ เบิก 4 งวด ตามไมล์สโตน ประหยัดดอกงวดต้น ~15–20% เทียบการเบิกก้อน

• รีโนเวตศูนย์กระจายสินค้า (ระยะ 6 เดือน): ค้ำด้วยอาคารสำนักงาน + สัญญาเช่าบางส่วน → LTV ดีขึ้น ต่อรอง ดอกเบี้ยต่ำ ได้

จากประสบการณ์ทำเคสจริง : งานอาคารโรงงาน — เงินตึงช่วง Mobilization แต่แก้ได้ด้วย Drawdown

ช่วงหนึ่ง เราดูเคสผู้รับเหมางานอาคารโรงงาน (เอกชน) มูลค่างานประมาณ 28 ล้านบาท ระยะเวลางาน 7 เดือน จุดที่ทำให้เงินตึงไม่ใช่ “ขาดกำไร” แต่เป็น “จังหวะเงิน” ช่วงเปิดไซต์

ปัญหาหน้างานที่เจอจริง

• ผู้ว่าจ้างกำหนดจ่ายงวดแรกหลังตรวจรับงานเปิดไซต์/เตรียมพื้นที่ แต่ในความเป็นจริง การนัดตรวจรับเลื่อนได้ง่าย

• ฝั่งผู้รับเหมาต้องจ่ายก่อนทันที: ค่าแรงทีมตั้งไซต์ + งานรั้ว/ป้าย + ห้องน้ำคนงาน + ค่าเช่าเครื่องมือ + ค่าวัสดุล็อตแรก

• ค่าใช้จ่ายช่วง 3 สัปดาห์แรกที่เราสรุปจากบิลและสเตทเมนต์อยู่ราว ๆ 1.35–1.60 ล้านบาท
  (ค่าแรง ~ 6–7 แสน, งานไซต์และผู้รับเหมาช่วง ~ 4–5 แสน, วัสดุล็อตแรก/มัดจำขนส่ง ~ 3–4 แสน)

• แต่เงินงวดแรกคาดว่าจะเข้าเร็วสุดก็ วันที 30–45 เพราะต้องรอใบตรวจรับ + รอบโอนผู้ว่าจ้าง

ตรงนี้เองที่ทำให้เคสนี้ต้องใช้ สินเชื่อผู้รับเหมา / สินเชื่อรับเหมาก่อสร้าง แบบ “เบิกเป็นงวด (Drawdown)” ไม่ใช่ขอเงินก้อน เพราะถ้าถือเงินก้อนตั้งแต่วันแรก ต้นทุนดอกจะสูงโดยไม่จำเป็น

สิ่งที่เราลองแล้ว “พลาด” ก่อน (และทำให้เอกสารตีกลับ)
ตอนแรกทีมลูกค้าส่งเอกสาร “เปิดไซต์” แบบรวม ๆ (รูป 4–5 รูป + บันทึกข้อความ 1 หน้า) แล้วคิดว่าจะพอ แต่ธนาคารตีกลับเพราะ ยังไม่เห็นหลักฐานที่ผูกกับงวดเบิกได้ชัด ว่า “งานถึง milestone แล้วจริง”
สิ่งที่ขาดคือ

1. รายการงานเปิดไซต์ที่เทียบกับ BOQ/TOR ได้

2. รูปถ่ายที่มีตำแหน่ง/วันที่/มุมเดิมเทียบก่อน–หลัง

3. หนังสือส่งมอบพื้นที่/ใบอนุญาตเข้าพื้นที่ (บางโครงการมี)

พอตีกลับ 1 รอบ… งวดเบิกเลื่อนทันที และเงินสดเริ่มตึงจนเกือบต้องไปหยิบ OD ระยะสั้นดอกสูงมาโปะ

วิธีที่ทำให้เบิกงวดได้ “ลื่น” (สิ่งที่เราใช้จริง)
เราปรับเป็น “ชุดเอกสารงวด 1” แบบตรวจง่าย และใช้ซ้ำได้ทุกงวด โดยจัดเป็นแพ็กเดียว (ไฟล์แนะนำ)

• 01_Mobilization_Checklist.pdf (เช็กลิสต์งานเปิดไซต์ 1 หน้า อ้างอิง BOQ)

• 02_Site_Handover_Letter.pdf (เอกสารส่งมอบพื้นที่/อนุญาตเข้าไซต์)

• 03_Photo_Log_Mobilization.pdf (รูป 12–15 รูป ใส่วันที่/มุม/คำอธิบาย)

• 04_Subcontract_PO_and_Deposit.pdf (PO/มัดจำที่จ่ายจริง เพื่ออธิบายเงินออก)

• 05_Timeline_M1_to_M4.pdf (ไทม์ไลน์ที่บอกชัดว่า งวด 1–4 เบิกอะไร เมื่อไร)

ผลลัพธ์ที่เห็นชัด

• หลังแก้แพ็กเอกสาร งวด 1 เบิกได้ในรอบตรวจถัดไป (ไม่ต้องวนแก้หลายครั้ง)

• วงเงินถูกใช้เท่าที่จำเป็น: งวด 1 เราวางให้เบิกประมาณ 1.8 ล้านบาท (ครอบคลุมค่าใช้จ่ายเปิดไซต์ + เผื่อ buffer)

• ที่สำคัญคือ “ดอกเบี้ย” ถูกกดลง เพราะไม่ต้องถือเงินเกินจริงตั้งแต่ต้นงาน ซึ่งเหมาะกับ สินเชื่อรับเหมาก่อสร้าง ที่รายได้เข้าตามใบตรวจรับ

บทเรียนที่เราใช้เป็นกติกากับทุกเคสหลังจากนั้น

“งวด 1 ต้องทำให้ตรวจรับง่ายที่สุด” เพราะถ้างวด 1 สะดุด งวด 2–3 จะพังเป็นโดมิโน
และถ้าเป็นงานหน่วยงานรัฐหรือมีขั้นตอนอนุมัติหลายชั้น (บางเคสเข้าข่าย สินเชื่อรับเหมาก่อสร้างภาครัฐ) เราจะเพิ่ม “Roadmap เอกสาร” ว่าใครออกเอกสาร ใช้เวลากี่วัน ตั้งแต่ก่อนยื่น เพื่อไม่ให้ Drawdown ตันตอนงานกำลังเร่ง

เช็กลิสต์ก่อนยื่น (เวอร์ชันผู้รับเหมา)

• สัญญาจ้าง/BOQ/แบบอนุมัติ/ไทม์ไลน์ + กำหนดงวดงานชัด

• Asset Pack ทรัพย์ค้ำ: โฉนด/ผัง/รูป (อสังหาฯ) และ ใบกำกับ–สเปก–ซีเรียล–ประวัติบำรุง (เครื่องจักร)

• งบการเงินล่าสุด + สเตทเมนต์ 6–12 เดือน

• หลักฐานจ่าย–รับกับผู้ว่าจ้าง (เท่าที่เปิดเผยได้)

• ตารางเงินกัน (Retention) และแผนกระแสเงินสดเผื่อ
  
  

คำถามพบบ่อย (FAQ)

• Q: ถ้าผู้ว่าจ้างจ่ายช้า จะกระทบงวดเบิกไหม?
  A: กระทบได้ ควรทำ buffer + เงื่อนไขงวดเบิกผูกกับ “ใบตรวจรับ” ไม่ใช่การโอนจริงฝ่ายเดียว

• Q: ใช้ทรัพย์ของผู้ถือหุ้นค้ำได้ไหม?
  A: ได้ หากมีหนังสือยินยอมและเอกสารสิทธิครบตามแบบผู้ให้กู้

• Q: ระหว่างก่อสร้างต้องจ่ายดอกเต็มไหม?
  A: ถ้าใช้ เบิกเป็นงวด จะจ่ายดอกตามยอดที่เบิกจริง (ช่วยกดต้นทุน)

• Q: ทำประกันอะไรบ้าง?
  A: แนะนำประกันทรัพย์ค้ำ (อาคาร/เครื่องจักร) และพิจารณาประกันงานก่อสร้าง (Contractor All Risks) ตามความเสี่ยงไซต์งาน

บทความที่เกี่ยวข้อง 

• ที่สร้างโอกาสทางธุรกิจ — ประโยชน์/เคสใช้งานเด่น

• วงเงินสูง — ปัจจัย LTV และเพดานต่อทรัพย์ (พร้อมตารางตัวอย่าง)

• ดอกเบี้ยต่ำ — วิธีลดต้นทุนและตัวอย่างคำนวณเบื้องต้น

• สินเชื่อเครื่องจักร อนุมัติง่าย — เอกสารเครื่องจักรและอายุทรัพย์

แหล่งข้อมูลและมาตรฐานที่ใช้ตรวจทานเนื้อหา

• เอกสารสัญญาและการบริหารโครงการก่อสร้างที่ใช้จริง: สัญญาว่าจ้าง, TOR/BOQ, ไทม์ไลน์โครงการ, ใบตรวจรับงาน/บันทึกส่งงาน (Progress Certificate)

• แนวปฏิบัติด้านสินเชื่อธุรกิจและการประเมินความสามารถชำระหนี้: การดูงบการเงิน/สเตทเมนต์, การประเมินกระแสเงินสดตามงวดงาน, แนวคิดการเทียบต้นทุนรวม (EIR) จาก Term Sheet

• มาตรฐานด้านประกันภัยและการค้ำประกันในงานก่อสร้าง: Performance Bond/Advance Payment Bond และการพิจารณาประกันงานก่อสร้าง (Contractor All Risks) ตามความเสี่ยงไซต์งาน
  (หมายเหตุ: เงื่อนไขเอกสารและการพิจารณาอาจแตกต่างตามผู้ให้กู้และประเภทผู้ว่าจ้าง โดยเฉพาะงานภาครัฐ)