สินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน: ทรัพย์แต่ละประเภทได้วงเงินกี่เปอร์เซ็นต์ 

เขียนโดย : สุฑามาศ พูลสวัสดิ์ ตรวจทานโดย: วิรัช หลักคำ

นโยบายบรรณาธิการและการอัปเดตเนื้อหา

อัปเดตล่าสุด : 21 กรกฎาคม 2569

เจ้าของกิจการจำนวนมากเริ่มประเมินวงเงินจากราคาที่ตนเองเชื่อว่าทรัพย์มีมูลค่า เช่น มีที่ดินราคา 10 ล้านบาท จึงคาดว่าจะขอสินเชื่อได้ 7–8 ล้านบาท แต่ในทางปฏิบัติ ราคาทรัพย์ ราคาประเมิน มูลค่าที่ธนาคารรับ และวงเงินที่ธุรกิจชำระไหว เป็นตัวเลขคนละชุดกัน

จากงานที่ปรึกษาสินเชื่อ ดิฉันพบว่าจุดที่ทำให้ผู้ยื่นคาดการณ์วงเงินคลาดเคลื่อนมากที่สุด ไม่ใช่การเลือกธนาคารผิด แต่เป็นการเริ่มคำนวณจาก “ราคาที่อยากขาย” แทนราคาประเมิน และไม่ได้หักภาระเดิมที่ผูกอยู่กับทรัพย์

บทความนี้จึงไม่ได้ตอบเพียงว่า หลักทรัพย์ค้ำประกันมีอะไรบ้าง แต่จะช่วยประเมินต่อว่า ทรัพย์แต่ละประเภทอาจรองรับวงเงินได้ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์ ปัจจัยใดทำให้ราคาประเมินลดลง และเหตุใดมีทรัพย์มูลค่าสูงแล้วจึงยังไม่ได้วงเงินเต็มตามที่คาด

สำหรับภาพรวมประเภทสินเชื่อ คุณสมบัติ เอกสาร และขั้นตอนสมัคร สามารถอ่านที่ คู่มือสินเชื่อธุรกิจแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน

หมายเหตุ: ตัวเลขในบทความเป็นกรอบคัดกรองเบื้องต้นจากลักษณะผลิตภัณฑ์และรูปแบบเคสที่พบในการประเมินสินเชื่อ ไม่ใช่อัตรารับประกันของธนาคาร สัดส่วนจริงขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์ ทำเล สภาพทรัพย์ ราคาประเมิน ภาระเดิม กระแสเงินสด เครดิต และนโยบายของผู้ให้สินเชื่อในขณะยื่น

สินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน คำนวณวงเงินจากอะไร

ผู้ยื่นสินเชื่อมักคำนวณเพียงว่า

ราคาทรัพย์ × เปอร์เซ็นต์ที่ธนาคารให้ = วงเงินกู้

แต่เวลาที่ดิฉันประเมินเคสจริง จะตรวจอย่างน้อย 4 เพดานพร้อมกัน ได้แก่

1. เพดานตามราคาประเมินของหลักทรัพย์

2. เพดานวงเงินของผลิตภัณฑ์

3. เพดานตามวัตถุประสงค์การใช้เงิน

4. เพดานตามความสามารถชำระของธุรกิจ

วงเงินที่มีโอกาสเข้าสู่การพิจารณาจริง มักอิงจากจำนวนที่ต่ำที่สุดในสี่ส่วนนี้

ตัวอย่างเช่น ที่ดินพร้อมอาคารประเมินได้ 10 ล้านบาท หากใช้กรอบเบื้องต้น 70% จะได้วงเงินตามหลักทรัพย์ประมาณ 7 ล้านบาท แต่หากกิจการมีกระแสเงินสดรองรับค่างวดได้เพียงวงเงิน 4 ล้านบาท ธนาคารอาจพิจารณาอยู่ในกรอบใกล้เคียง 4 ล้านบาท ไม่ใช่ 7 ล้านบาท

ในทางกลับกัน บางกิจการมีกระแสเงินสดดีและผ่อนวงเงิน 8 ล้านบาทได้ แต่หลักทรัพย์รองรับเพียง 5 ล้านบาท วงเงินก็อาจถูกจำกัดจากมูลค่าหลักประกัน หรือผู้ยื่นต้องหาหลักทรัพย์เพิ่มเติม

ดังนั้น หลักทรัพย์ไม่ใช่สิ่งที่ใช้แทนความสามารถชำระ แต่ทำหน้าที่ลดความเสี่ยงอีกชั้นหนึ่งให้ผู้ให้สินเชื่อ

หลักทรัพย์แต่ละประเภท โดยทั่วไปได้วงเงินประมาณกี่เปอร์เซ็นต์

ตารางต่อไปนี้เป็นกรอบที่ใช้สำหรับประเมินความเป็นไปได้เบื้องต้นก่อนเสียค่าใช้จ่ายในการประเมินทรัพย์จริง

สัดส่วนข้างต้นไม่ใช่มาตรฐานกลางของธนาคารทุกแห่ง ผลิตภัณฑ์เฉพาะบางรายการอาจให้สูงกว่ากรอบปกติ เช่น สินเชื่อเพื่อซื้อหรือรีไฟแนนซ์สถานประกอบการบางผลิตภัณฑ์ประกาศวงเงินสูงสุดถึง 100% ของราคาประเมิน แต่เป็นเพดานผลิตภัณฑ์ ไม่ได้หมายความว่าผู้สมัครทุกรายจะได้รับวงเงินเต็ม 100%

วิธีใช้ตารางที่ถูกต้องจึงไม่ใช่นำเปอร์เซ็นต์สูงสุดไปคูณทันที แต่ควรเริ่มจากช่วงล่างของกรอบก่อน แล้วตรวจว่ามีปัจจัยใดช่วยเพิ่มหรือลดมูลค่าบ้าง

ที่ดินเปล่าได้วงเงินเท่าไร และเหตุใดบางแปลงถูกหักมูลค่า

ที่ดินเปล่าอาจใช้กรอบประเมินเบื้องต้นประมาณ 50–70% ของราคาประเมิน แต่เป็นทรัพย์ที่ราคาคลาดเคลื่อนจากความคาดหวังของเจ้าของได้ค่อนข้างมาก

ปัจจัยที่ผู้ประเมินมักตรวจ ได้แก่

• ประเภทและความสมบูรณ์ของเอกสารสิทธิ

• รูปร่างและขนาดของแปลง

• ความกว้างของด้านที่ติดถนน

• ทางเข้าออกและสถานะของทางเข้า

• สภาพถนนและสาธารณูปโภค

• สีผังเมืองและข้อจำกัดการใช้ประโยชน์

• ระดับดิน น้ำท่วม หรือข้อจำกัดด้านกายภาพ

• ภาระจำยอม สัญญาเช่า หรือสิทธิของบุคคลอื่น

• ราคาซื้อขายจริงของทรัพย์ใกล้เคียง

จากรูปแบบเคสที่ดิฉันเคยตรวจ โดยปรับรายละเอียดเพื่อรักษาความลับ เจ้าของกิจการรายหนึ่งใช้ราคาประกาศขายที่ดินข้างเคียงตารางวาละประมาณ 50,000 บาทมาคำนวณ แต่แปลงที่นำมาค้ำมีหน้ากว้างติดถนนน้อยกว่าและต้องใช้ทางเข้าร่วม ราคาประเมินจึงต่ำกว่าที่เจ้าของคาดไว้ประมาณ 20%

จุดที่พบอีกอย่างคือ เจ้าของนำราคาที่ดินหลังพัฒนาโครงการเสร็จแล้วมาเป็นฐาน ทั้งที่วันประเมินทรัพย์ยังเป็นที่ดินเปล่า ธนาคารจึงไม่ได้ให้มูลค่าจากกำไรในอนาคตทั้งหมด

วิธีเตรียมก่อนยื่นคือรวบรวมโฉนด ระวาง แผนที่ทางเข้า ภาพถนน ภาพสภาพแวดล้อม และข้อมูลการใช้ประโยชน์ปัจจุบันให้พร้อม หากมีทางภาระจำยอมควรตรวจว่าได้จดทะเบียนถูกต้องแล้วหรือไม่

ที่ดินพร้อมอาคาร บ้าน และอาคารพาณิชย์ ได้วงเงินเท่ากันหรือไม่

แม้ราคาประเมินรวมใกล้เคียงกัน บ้าน อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอาจได้สัดส่วนวงเงินไม่เท่ากัน เพราะสภาพคล่องของทรัพย์และกลุ่มผู้ซื้อในตลาดต่างกัน

ผู้ประเมินมักแยกมูลค่าออกเป็นสองส่วน

มูลค่าที่ดิน

• มูลค่าสิ่งปลูกสร้างหลังหักค่าเสื่อม

ต้นทุนที่เจ้าของใช้ก่อสร้างไม่ได้ถูกนำมาคิดเต็มจำนวนเสมอไป โดยเฉพาะงานตกแต่งเฉพาะกิจการ ระบบที่รื้อย้ายไม่ได้ หรือส่วนต่อเติมที่ไม่มีเอกสารรองรับ

จากงานที่ปรึกษา ดิฉันมักตรวจเรื่องต่อไปนี้ก่อนส่งประเมิน:

• แบบและใบอนุญาตก่อสร้าง

• อายุและสภาพอาคาร

• พื้นที่ใช้สอยจริงตรงกับเอกสารหรือไม่

• ส่วนต่อเติมมีอยู่ในแบบหรือไม่

• การใช้อาคารตรงกับประเภทที่ขออนุญาตหรือไม่

• อาคารอยู่บนที่ดินของใคร

• มีผู้เช่า บุคคลอื่น หรือสิทธิใดครอบครองอยู่หรือไม่

ตัวอย่างเช่น เจ้าของแจ้งว่าลงทุนก่อสร้างและตกแต่งอาคารรวม 8 ล้านบาท แต่เมื่อแยกดูพบว่าประมาณ 2 ล้านบาทเป็นเฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ระบบครัว และงานตกแต่งเฉพาะร้าน มูลค่าส่วนนี้อาจไม่ได้ถูกรวมเป็นมูลค่าอาคารเต็มจำนวน

กรณีเป็นการซื้อหรือรีไฟแนนซ์สถานประกอบการโดยตรง อาจมีผลิตภัณฑ์ที่กำหนดเพดานสูงกว่าสินเชื่อเงินก้อนทั่วไป แต่ผู้สมัครยังต้องผ่านการตรวจรายได้และความสามารถชำระตามเงื่อนไขของธนาคาร

โรงงานและโกดัง เหตุใดต้นทุนก่อสร้างสูงแต่ได้วงเงินไม่เต็ม

โรงงานและโกดังเป็นทรัพย์ที่เจ้าของกิจการมักคำนวณมูลค่าจากต้นทุนสะสมทั้งหมด เช่น ราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง ระบบไฟฟ้า หม้อแปลง ห้องเย็น ระบบบำบัด และฐานติดตั้งเครื่องจักร

แต่ผู้ประเมินอาจแยกทรัพย์ออกเป็น 4 กลุ่ม ได้แก่

1. ที่ดิน

2. อาคารหลัก

3. ระบบประกอบอาคาร

4. เครื่องจักรและอุปกรณ์

แต่ละกลุ่มมีอายุการใช้งาน สภาพคล่อง และตลาดซื้อขายต่อแตกต่างกัน

ตัวอย่าง โรงงานลงทุนรวม 20 ล้านบาท อาจประกอบด้วย:

• ที่ดิน 7 ล้านบาท

• อาคารโรงงาน 7 ล้านบาท

• ระบบไฟและหม้อแปลง 2 ล้านบาท

• ห้องเย็นและระบบเฉพาะ 2 ล้านบาท

• ฐานเครื่องจักรและงานติดตั้ง 2 ล้านบาท

ธนาคารอาจไม่ได้รับมูลค่าทั้ง 20 ล้านบาทเท่ากันทุกส่วน เพราะผู้ซื้อรายใหม่อาจไม่ต้องการห้องเย็น ระบบเฉพาะ หรือฐานเครื่องจักรเดิม และยังมีค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนหรือดัดแปลง

เวลาที่ดิฉันช่วยจัดข้อมูลโรงงาน จึงจะแยกรายการที่ดิน อาคาร เครื่องจักร และระบบประกอบออกจากกัน ไม่ส่งเพียงยอดลงทุนรวมก้อนเดียว วิธีนี้ช่วยให้เห็นว่าทรัพย์ส่วนใดมีเอกสารและตลาดรองชัดเจน และส่วนใดควรถือเป็นการลงทุนเฉพาะกิจการ

ผู้ที่กำลังซื้อที่ดิน ก่อสร้าง หรือต่อเติมโรงงาน สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ สินเชื่อเพื่อซื้อหรือสร้างโรงงาน

เครื่องจักรใช้ค้ำสินเชื่อได้กี่เปอร์เซ็นต์

เครื่องจักรต้องแยกให้ชัดระหว่าง นำเครื่องจักรเดิมมาเป็นหลักประกัน กับ ขอวงเงินเพื่อซื้อเครื่องจักรใหม่ เพราะเป็นคนละโครงสร้างสินเชื่อ

นำเครื่องจักรเดิมมาเป็นหลักประกัน

กรอบประเมินเบื้องต้นอาจอยู่ประมาณ 30–60% ของมูลค่าที่ผู้ประเมินยอมรับ โดยพิจารณาจาก

• ยี่ห้อ รุ่น และ Serial Number

• ปีผลิตและอายุการใช้งาน

• สภาพและชั่วโมงการทำงาน

• ประวัติซ่อมบำรุง

• หลักฐานการซื้อและกรรมสิทธิ์

• ภาระเช่าซื้อหรือลีสซิ่งเดิม

• ตลาดเครื่องจักรมือสอง

• ความเฉพาะทางของเครื่อง

• ค่าใช้จ่ายในการรื้อ ขนย้าย และติดตั้งใหม่

ข้อผิดพลาดที่พบได้บ่อยคือใช้ราคาซื้อเดิมมาคำนวณทั้งหมด ทั้งที่ราคาซื้ออาจรวมค่าขนส่ง ภาษี ฐานเครื่อง ระบบไฟ การติดตั้ง และการฝึกอบรม

ตัวอย่าง เครื่องจักรมีต้นทุนรวม 10 ล้านบาท แต่อาจประกอบด้วยราคาเครื่องจริง 7 ล้านบาท ค่าขนส่งและติดตั้ง 1 ล้านบาท ระบบไฟและฐานรอง 1.5 ล้านบาท และค่าบริการอื่น 500,000 บาท ผู้ประเมินอาจให้น้ำหนักกับส่วนที่สามารถรื้อและขายต่อได้มากกว่าส่วนติดตั้งเฉพาะสถานที่

ขอวงเงินซื้อเครื่องจักรใหม่

กรณี Leasing หรือเช่าซื้อ ผู้ให้สินเชื่ออาจพิจารณาจากราคาซื้อเครื่องจักรโดยตรง จึงมีโอกาสให้สัดส่วนสูงกว่าเครื่องจักรเดิม ตัวอย่าง K-Equipment Leasing ระบุกรอบวงเงินประมาณ 70–100% ของมูลค่าเครื่องจักรและอุปกรณ์ โดยขึ้นอยู่กับการพิจารณาของธนาคาร

ตัวอย่าง เครื่องจักรใหม่ราคา 8 ล้านบาท หากได้รับวงเงิน 80% ผู้ประกอบการต้องเตรียมส่วนต่างอย่างน้อย 1.6 ล้านบาท รวมถึงภาษี ค่าใช้จ่ายติดตั้ง และเงินหมุนเวียนช่วงเริ่มผลิตที่อาจไม่รวมอยู่ในวงเงิน

อ่านวิธีแยก Leasing, Hire Purchase และ Term Loan ได้ที่ สินเชื่อเพื่อซื้อหรือเช่าซื้อเครื่องจักร

เงินฝากใช้ค้ำสินเชื่อได้เท่าไร และคุ้มหรือไม่

เงินฝากเป็นหลักประกันที่ตรวจสอบมูลค่าได้ง่ายและแทบไม่มีต้นทุนการขายทอดตลาด จึงอาจรองรับวงเงินได้ประมาณ 90–100% ของยอดเงินฝากที่ธนาคารรับเป็นหลักประกัน

ตัวอย่างผลิตภัณฑ์ที่ใช้เงินฝากเป็นหลักประกันของธนาคารกรุงเทพระบุวงเงินสูงสุด 100% ของมูลค่าเงินฝากค้ำประกัน แม้ผลิตภัณฑ์ดังกล่าวเป็นสินเชื่อบุคคล แต่แสดงให้เห็นเหตุผลว่าทำไมเงินฝากจึงมักได้สัดส่วนสูงกว่าที่ดินหรือเครื่องจักร

อย่างไรก็ตาม เจ้าของกิจการควรคำนวณต้นทุนค่าเสียโอกาสด้วย เพราะเงินฝากที่ถูกนำมาค้ำจะไม่สามารถถอนมาใช้หมุนเวียนได้อย่างอิสระ

ตัวอย่าง มีเงินฝาก 3 ล้านบาทและขอวงเงิน 2.7 ล้านบาท ธุรกิจอาจดูเหมือนมีสภาพคล่องเพิ่มขึ้น แต่เงินฝาก 3 ล้านบาทถูกตรึงไว้ เท่ากับกิจการมีสภาพคล่องสุทธิเพิ่มจริงไม่เท่ากับวงเงินทั้งหมด

เงินฝากจึงเหมาะกับกรณีที่ต้องการรักษาเงินสำรองไว้ในบัญชี ต้องการวงเงินชั่วคราว หรือมีเหตุผลด้านโครงสร้างทางการเงินและภาษี ไม่ควรตัดสินใจเพียงเพราะได้เปอร์เซ็นต์สูง

รถและยานพาหนะธุรกิจประเมินวงเงินจากอะไร

รถบรรทุก รถตู้ รถเพื่อการพาณิชย์ และยานพาหนะเฉพาะทางอาจใช้เป็นหลักประกันหรืออยู่ในโครงสร้างเช่าซื้อได้ แต่สัดส่วนวงเงินขึ้นอยู่กับประเภทผลิตภัณฑ์ค่อนข้างมาก

ปัจจัยที่มักถูกตรวจ ได้แก่

• ยี่ห้อ รุ่น และปีจดทะเบียน

• อายุรถและระยะทาง

• สภาพเครื่องยนต์และตัวถัง

• ประวัติอุบัติเหตุ

• ราคาตลาดรถมือสอง

• ภาระเช่าซื้อเดิม

• การดัดแปลงเฉพาะทาง

• สัญญาขนส่งหรือรายได้ที่รถสร้างได้

รถที่ดัดแปลงเฉพาะกิจการอาจมีต้นทุนสูง แต่หาผู้ซื้อรายใหม่ได้ยาก เช่น รถห้องเย็น รถติดเครน หรือรถที่ติดตั้งอุปกรณ์เฉพาะ ผู้ประเมินจึงอาจแยกราคาตัวรถออกจากอุปกรณ์เพิ่มเติม

จากที่ดิฉันสังเกต ผู้ยื่นมักดูเพียงราคาซื้อเดิม แต่ไม่ตรวจยอดปิดสัญญาปัจจุบัน กรณีรถยังติดเช่าซื้อ ต้องนำราคาประเมินมาเทียบกับยอดหนี้คงเหลือก่อน จึงจะทราบว่ามีมูลค่าส่วนต่างเหลือจริงหรือไม่

ลูกหนี้การค้าและ Invoice ใช้เป็นหลักประกันได้เท่าไร

ธุรกิจที่ขายสินค้าและบริการให้ลูกค้านิติบุคคล โดยมี Invoice ใบวางบิล หรือใบตรวจรับงาน อาจใช้ สินเชื่อแฟคตอริ่ง เพื่อรับเงินล่วงหน้าก่อนครบเครดิตเทอม

กรอบเงินล่วงหน้าที่พบในผลิตภัณฑ์สาธารณะอยู่ประมาณ 80–90% ของ Invoice ที่ผ่านเกณฑ์ ตัวอย่าง K Factoring ระบุสูงสุด 80% ขณะที่ LH Bank และผลิตภัณฑ์แฟคตอริ่งบางแห่งระบุประมาณ 80–90%

แต่ต้องเข้าใจว่าไม่ใช่ 80–90% ของลูกหนี้การค้าทั้งหมดในงบการเงิน

เวลาตรวจเคส ดิฉันจะแยกลูกหนี้เป็นอย่างน้อย 3 กลุ่ม

1. ส่งมอบครบ ตรวจรับแล้ว และยังไม่ถึงกำหนด

2. เกินกำหนดเล็กน้อยแต่มีประวัติชำระต่อเนื่อง

3. ยังไม่ตรวจรับ มีข้อโต้แย้ง หรือเกินกำหนดเป็นเวลานาน

ตัวอย่าง ธุรกิจมีลูกหนี้รวม 5 ล้านบาท แต่พบว่า:

• 2.5 ล้านบาท ส่งมอบครบและเอกสารสมบูรณ์

• 1 ล้านบาท ยังไม่ผ่านการตรวจรับ

• 800,000 บาท เกินกำหนดนาน

• 700,000 บาท เป็นลูกหนี้ที่เกี่ยวข้องกัน

มูลค่าที่ใช้ประเมินวงเงินจึงอาจอิงเพียงส่วนที่เข้าเกณฑ์ 2.5 ล้านบาท หากใช้อัตราเงินล่วงหน้า 80% จะคิดเป็นประมาณ 2 ล้านบาท ไม่ใช่ 4 ล้านบาทจากยอดลูกหนี้ทั้งหมด

สินค้าคงคลังและวัตถุดิบใช้เป็นหลักประกันได้หรือไม่

สินค้าคงคลัง วัตถุดิบ เครื่องจักร ลูกหนี้การค้า สิทธิเรียกร้อง กิจการ และทรัพย์สินทางปัญญาบางประเภท สามารถอยู่ภายใต้โครงสร้างหลักประกันทางธุรกิจตามกฎหมายได้ โดยไม่จำเป็นต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้รับหลักประกัน แต่การที่กฎหมายเปิดให้จดทะเบียนได้ ไม่ได้หมายความว่าธนาคารทุกแห่งจะรับทรัพย์ทุกประเภท

สินค้าคงคลังไม่มีเปอร์เซ็นต์มาตรฐานเดียว เพราะต้องตรวจว่า

• เป็นสินค้าประเภทใด

• ตรวจนับและระบุรายการได้หรือไม่

• มี Lot หรือ Serial Number หรือไม่

• เสื่อมสภาพหรือล้าสมัยเร็วเพียงใด

• เก็บอยู่ที่ใดและใครควบคุม

• มีประกันภัยหรือไม่

• ราคาทุน ราคาขาย และราคาขายเร่งด่วนต่างกันเท่าไร

• มีตลาดรองชัดเจนหรือไม่

ตัวอย่าง สินค้าคงคลังในบัญชี 10 ล้านบาท ไม่ได้แปลว่าจะใช้คำนวณได้ 10 ล้านบาท หากในจำนวนดังกล่าวมีสินค้าล้าสมัย 2 ล้านบาท สินค้าฝากขาย 1 ล้านบาท และสินค้าที่ตรวจนับไม่ได้อีก 1 ล้านบาท มูลค่าที่มีโอกาสเข้าเกณฑ์อาจเหลือน้อยกว่ายอดบัญชีมาก

ทรัพย์ติดจำนองเดิม ยังเหลือวงเงินให้ขอเพิ่มเท่าไร

ทรัพย์ที่ติดจำนองอยู่ไม่ได้หมายความว่าจะขอวงเงินเพิ่มไม่ได้ แต่ต้องตรวจ พื้นที่หลักประกันคงเหลือ และโครงสร้างสิทธิของเจ้าหนี้เดิมก่อน

กรอบคำนวณเบื้องต้นคือ

มูลค่าหลักประกันที่ธนาคารรับ
− ภาระหนี้และวงเงินเดิมที่ทรัพย์ค้ำ
− ค่าใช้จ่ายปิดหรือย้ายวงเงิน
= พื้นที่หลักประกันที่อาจเหลือ

ตัวอย่าง:

• ราคาประเมินปัจจุบัน 10 ล้านบาท

• ใช้กรอบรับมูลค่า 70% เท่ากับ 7 ล้านบาท

• ยอดหนี้เดิม 2.5 ล้านบาท

• มีวงเงิน OD ที่ใช้ทรัพย์เดียวกันค้ำอีก 1 ล้านบาท

พื้นที่หลักประกันที่เหลือเบื้องต้นอาจอยู่ประมาณ 3.5 ล้านบาท ไม่ใช่ 4.5 ล้านบาท เพราะต้องนับวงเงินที่ทรัพย์ผูกอยู่ทั้งหมด ไม่ได้ดูเฉพาะยอดหนี้ Term Loan

ในงานที่ปรึกษา ดิฉันจึงขอเอกสารอย่างน้อย 3 รายการก่อนประเมินวงเงินเพิ่ม ได้แก่ หนังสือสัญญาเดิม Statement สินเชื่อล่าสุด และหนังสือแจ้งยอดปิดหรือยอดภาระคงเหลือ

กรณีต้องการย้ายเจ้าหนี้และขอวงเงินเพิ่ม ควรประเมินทั้งราคาทรัพย์ใหม่ ยอดปิด ต้นทุนย้ายวงเงิน และค่างวดใหม่ สามารถอ่านแนวทางเพิ่มเติมได้ที่ รีไฟแนนซ์สินเชื่อธุรกิจ

ทำไมทรัพย์ประเมิน 10 ล้านบาท จึงไม่ได้วงเงิน 7 ล้านบาทเสมอไป

ลองดูตัวอย่างจากรูปแบบเคสที่ดิฉันใช้คัดกรองก่อนยื่น โดยปรับตัวเลขเพื่ออธิบายวิธีคิด

ขั้นที่ 1 คำนวณจากหลักทรัพย์

ราคาประเมินเบื้องต้น 10,000,000 บาท
สัดส่วนรับมูลค่าประมาณ 70%
วงเงินตามทรัพย์เบื้องต้น 7,000,000 บาท

ขั้นที่ 2 หักภาระเดิม

ยอดหนี้เดิมที่ต้องปิด 2,000,000 บาท
ค่าใช้จ่ายและวงเงินอื่นที่ผูกกับทรัพย์ 300,000 บาท
พื้นที่หลักประกันคงเหลือประมาณ 4,700,000 บาท

ขั้นที่ 3 ตรวจความสามารถชำระ

ธุรกิจมีเงินสดเหลือสำหรับค่างวดใหม่ประมาณ 75,000 บาทต่อเดือน หลังหักต้นทุน ค่าใช้จ่ายประจำและภาระเดิมแล้ว

เมื่อคำนวณตามดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อนที่เป็นไปได้ กระแสเงินสดอาจรองรับวงเงินได้เพียงประมาณ 3,500,000 บาท

ดังนั้น วงเงินที่เหมาะกับเคสนี้อาจอยู่ใกล้ 3.5 ล้านบาท แม้ทรัพย์จะเหลือพื้นที่หลักประกันประมาณ 4.7 ล้านบาทก็ตาม

ข้อสรุปคือ

หลักทรัพย์เป็นเพดานด้านหนึ่ง
กระแสเงินสดเป็นอีกเพดานหนึ่ง
วงเงินจริงมักไม่เกินเพดานที่ต่ำกว่า

ผู้ประกอบการสามารถทดลองคำนวณค่างวดก่อนยื่นได้ที่ เครื่องคำนวณภาระผ่อนต่อเดือนเทียบกระแสเงินสด

วิธีประเมินวงเงินคร่าว ๆ ก่อนยื่นสินเชื่อ

วิธีที่ดิฉันใช้คือทำ Collateral Map หนึ่งหน้า เพื่อไม่ให้ข้อมูลทรัพย์ ภาระเดิม และวงเงินที่ต้องการปะปนกัน

ตารางควรมีอย่างน้อย 7 ช่อง:

รายการ ข้อมูลที่ต้องใส่

1.ประเภททรัพย์ ที่ดิน อาคาร โรงงาน เครื่องจักร เงินฝาก หรือสิทธิเรียกร้อง

2.เจ้าของทรัพย์ บริษัท กรรมการ คู่สมรส หรือบุคคลภายนอก

3.ราคาที่คาด ประเมินอย่างระมัดระวัง ไม่ใช้ราคาประกาศสูงสุด

4.สัดส่วนคัดกรอง เลือกตามประเภทและสภาพคล่องของทรัพย์

5.ภาระเดิม ยอดหนี้ วงเงิน OD หรือภาระอื่นที่ค้ำอยู่

6.พื้นที่หลักประกัน มูลค่ารับได้หักภาระเดิม

7.เอกสารที่ขาด โฉนด แบบก่อสร้าง ใบอนุญาต ใบซื้อเครื่องจักร หรือหนังสือปิดบัญชี

จากนั้นใช้สูตรเบื้องต้น:

วงเงินตามหลักทรัพย์
= ราคาประเมินโดยประมาณ × สัดส่วนคัดกรอง
− ภาระเดิมที่ผูกกับทรัพย์

แล้วนำไปเทียบกับวงเงินที่ธุรกิจผ่อนได้จริง

ไม่ควรเริ่มจากจำนวนที่ต้องการแล้วพยายามหาทรัพย์มารองรับภายหลัง เพราะอาจได้วงเงินสูงแต่ค่างวดไม่สอดคล้องกับรอบรายได้

เอกสารอะไรช่วยให้ประเมินหลักทรัพย์ได้เร็วขึ้น

ที่ดินและอาคาร

• สำเนาโฉนดครบทุกหน้า

• ระวางหรือแผนที่ตั้ง

• ภาพถนนและทางเข้า

• แบบและใบอนุญาตก่อสร้าง

• ภาพอาคารทั้งภายในและภายนอก

• สัญญาเช่า หากมีผู้เช่า

• ใบเสร็จภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• รายละเอียดภาระจำนองเดิม

โรงงานและโกดัง

• เอกสารที่ดินและอาคาร

• ใบอนุญาตก่อสร้าง

• ใบอนุญาตประกอบกิจการที่เกี่ยวข้อง

• ผังโรงงาน

• รายละเอียดระบบไฟและหม้อแปลง

• รายการเครื่องจักรแยกจากตัวอาคาร

• เอกสารประกันภัย

เครื่องจักร

• ใบเสนอราคาหรือใบกำกับภาษี

• ยี่ห้อ รุ่น และ Serial Number

• ปีผลิต

• ภาพเครื่องจักร

• ประวัติซ่อมบำรุง

• หลักฐานชำระเงิน

• เอกสารกรรมสิทธิ์และภาระเดิม

ลูกหนี้การค้า

• PO หรือสัญญาซื้อขาย

• Invoice

• ใบวางบิล

• ใบส่งของหรือใบตรวจรับ

• ประวัติรับชำระ

• Aging Report

• รายละเอียดข้อโต้แย้งหรือรายการเกินกำหนด

จากที่สังเกต การส่งเอกสารมากไม่ได้แปลว่าประเมินง่ายขึ้นเสมอไป เอกสารควรถูกจัดตามประเภททรัพย์และตั้งชื่อให้ตรวจย้อนกลับได้ ไม่ควรรวมโฉนด ใบอนุญาต รายการเครื่องจักร และ Statement ไว้ในไฟล์เดียวโดยไม่มีสารบัญ

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ประเมินวงเงินสูงกว่าความเป็นจริง

ใช้ราคาประกาศขายแทนราคาประเมิน

ราคาประกาศเป็นราคาที่เจ้าของต้องการ แต่ราคาประเมินพิจารณาจากการซื้อขาย สภาพทรัพย์และข้อจำกัดจริง

นับต้นทุนตกแต่งเป็นมูลค่าอาคารทั้งหมด

งานตกแต่ง เฟอร์นิเจอร์และระบบเฉพาะกิจการอาจไม่ได้เพิ่มมูลค่าขายต่อในสัดส่วนเดียวกับต้นทุน

ลืมนับวงเงินที่ใช้ทรัพย์เดียวกันค้ำ

ทรัพย์หนึ่งชิ้นอาจค้ำทั้ง Term Loan, OD, P/N, LG หรือวงเงินอื่น แม้บางวงเงินยังไม่ได้เบิกเต็มก็อาจผูกอยู่ในโครงสร้างหลักประกัน

ใช้ราคาซื้อเครื่องจักรเดิมโดยไม่หักค่าเสื่อม

เครื่องจักรอายุหลายปีหรือมีตลาดมือสองจำกัด อาจถูกประเมินจากมูลค่าขายต่อ ไม่ใช่ราคาซื้อเดิม

คำนวณจากหลักทรัพย์โดยไม่ดูค่างวด

ได้วงเงินตามทรัพย์สูง ไม่ได้แปลว่าธุรกิจควรรับเต็มวงเงิน ต้องทดสอบอย่างน้อยในเดือนปกติและกรณียอดขายลดลง 15–20%

ยื่นประเมินทรัพย์ก่อนตรวจคุณสมบัติพื้นฐาน

ค่าประเมินทรัพย์ไม่ได้รับประกันการอนุมัติ ก่อนชำระค่าประเมินควรตรวจรายได้ เครดิต ภาระเดิม วัตถุประสงค์ และเอกสารธุรกิจเบื้องต้นก่อน

ต้นทุนสินเชื่อไม่ได้มีเพียงดอกเบี้ย

แม้หลักทรัพย์ที่มีสภาพคล่องดีอาจช่วยให้ได้เงื่อนไขดอกเบี้ยที่เหมาะสมขึ้น แต่ผู้ยื่นควรตรวจต้นทุนอื่นร่วมด้วย เช่น

• ค่าประเมินหลักทรัพย์

• ค่าจดจำนองหรือจดทะเบียนหลักประกัน

• ค่าธรรมเนียมจัดวงเงิน

• ค่าอากรและค่าเอกสาร

• ค่าประกันอัคคีภัยหรือประกันทรัพย์

• ค่าปิดบัญชีเดิม

• เงื่อนไขชำระก่อนกำหนด

• ค่าใช้จ่ายต่ออายุวงเงิน

วงเงินที่ดอกเบี้ยต่ำกว่าเล็กน้อยอาจไม่ได้มีต้นทุนรวมต่ำกว่าเสมอไป โดยเฉพาะกรณีมีค่าธรรมเนียมแรกเข้าและต้นทุนย้ายหลักประกัน

อ่านวิธีตรวจ MLR, MOR, Spread และต้นทุนรวมได้ที่ สินเชื่อธุรกิจแบบมีหลักประกัน ดอกเบี้ยต่ำ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับวงเงินและราคาประเมิน

ราคาประเมินเท่ากับวงเงินอนุมัติหรือไม่

ไม่เท่ากัน ราคาประเมินเป็นฐานหนึ่งในการคำนวณวงเงิน ธนาคารยังหักสัดส่วนตามประเภททรัพย์ และตรวจความสามารถชำระ เครดิต วัตถุประสงค์ รวมถึงเพดานผลิตภัณฑ์

ธนาคารให้วงเงินตามราคาซื้อหรือราคาประเมิน

ขึ้นอยู่กับผลิตภัณฑ์ บางกรณีอาจใช้จำนวนที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อกับราคาประเมิน ขณะที่ผลิตภัณฑ์ซื้อเครื่องจักร Leasing อาจใช้มูลค่าของรายการที่เข้าเงื่อนไขเป็นฐาน

ทรัพย์เป็นชื่อกรรมการ ใช้ค้ำสินเชื่อบริษัทได้หรือไม่

อาจทำได้ตามโครงสร้างของผู้ให้สินเชื่อ โดยเจ้าของทรัพย์ต้องยินยอมและลงนามในเอกสารที่เกี่ยวข้อง หากมีเจ้าของร่วม คู่สมรส หรือบุคคลอื่นมีสิทธิในทรัพย์ อาจต้องเตรียมเอกสารและความยินยอมเพิ่มเติม

ที่ดินติดจำนองอยู่ขอวงเงินเพิ่มได้หรือไม่

อาจขอเพิ่มกับเจ้าหนี้เดิมหรือรีไฟแนนซ์ไปยังเจ้าหนี้ใหม่ได้ หากราคาประเมินปัจจุบันยังเหลือพื้นที่หลักประกันและกระแสเงินสดรองรับ แต่ต้องตรวจยอดหนี้และวงเงินทั้งหมดที่ใช้ทรัพย์นั้นค้ำ

หลักทรัพย์ประเภทใดได้เปอร์เซ็นต์สูงที่สุด

โดยทั่วไปเงินฝากมีสัดส่วนสูง เพราะมูลค่าชัดและเปลี่ยนเป็นเงินได้ง่าย ส่วนอสังหาริมทรัพย์ เครื่องจักร รถ และสินค้าคงคลังต้องเผื่อความเสี่ยงด้านราคาและต้นทุนการขาย

มีทรัพย์มูลค่าสูง แต่ธุรกิจขาดทุน ยังขอสินเชื่อได้หรือไม่

การมีหลักทรัพย์ไม่ได้ทดแทนความสามารถชำระ ธนาคารจะตรวจสาเหตุที่ขาดทุน กระแสเงินสด แผนฟื้นตัว ภาระเดิม และแหล่งเงินที่ใช้ชำระหนี้ใหม่ร่วมด้วย

ควรขอประเมินทรัพย์ก่อนหรือยื่นเอกสารธุรกิจก่อน

ควรตรวจคุณสมบัติธุรกิจและความเป็นไปได้เบื้องต้นก่อน เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียค่าประเมินโดยที่รายได้ เครดิต หรือวัตถุประสงค์ไม่เข้าเกณฑ์พื้นฐาน

สรุป: ทรัพย์มีราคา ไม่ได้หมายความว่าจะได้วงเงินเท่ากัน

การประเมินสินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกันต้องดูมากกว่าราคาทรัพย์ เพราะที่ดินมูลค่า 10 ล้านบาท เงินฝาก 10 ล้านบาท เครื่องจักรต้นทุน 10 ล้านบาท และลูกหนี้การค้า 10 ล้านบาท มีสภาพคล่อง ต้นทุนการบังคับหลักประกัน และความแน่นอนของมูลค่าไม่เท่ากัน

หลักที่ควรจำมี 4 ข้อ:

1. ใช้ราคาประเมิน ไม่ใช้ราคาที่เจ้าของคาดเพียงอย่างเดียว

2. หักภาระเดิมและวงเงินทั้งหมดที่ใช้ทรัพย์เดียวกันค้ำ

3. ตรวจสัดส่วนตามประเภทและสภาพคล่องของทรัพย์

4. นำวงเงินตามทรัพย์ไปเทียบกับความสามารถชำระจริง

ก่อนยื่น ควรทำตารางแยก ประเภททรัพย์ เจ้าของทรัพย์ ราคาประเมิน ภาระเดิม พื้นที่หลักประกัน และเอกสารที่ขาด วิธีนี้ช่วยให้เห็นตั้งแต่ต้นว่าปัญหาอยู่ที่มูลค่าทรัพย์ โครงสร้างภาระ หรือกระแสเงินสด

สำหรับผู้ที่ต้องการดูภาพรวมทั้งหมดตั้งแต่ประเภทวงเงิน คุณสมบัติ เอกสาร ขั้นตอนและข้อควรระวัง อ่านต่อได้ที่ สินเชื่อธุรกิจแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน

บทความที่เกี่ยวข้อง

• สินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน วงเงินสูง

• สินเชื่อธุรกิจแบบมีหลักประกัน ดอกเบี้ยต่ำ

• สินเชื่อเพื่อซื้อหรือเช่าซื้อเครื่องจักร

• สินเชื่อแฟคตอริ่งและบริการรับซื้อลูกหนี้การค้า

• รีไฟแนนซ์สินเชื่อธุรกิจ

• เครื่องคำนวณภาระผ่อนต่อเดือนเทียบกระแสเงินสด