กู้เงินสร้างรีสอร์ท ต้องเตรียมอะไรบ้างก่อนยื่นสินเชื่อ 

ผมมองว่า จุดที่ทำให้หลายเคสติดขัดไม่ใช่เพราะ “ธุรกิจรีสอร์ทไม่น่าสนใจ” แต่เพราะเจ้าของโครงการยังเล่าเคสไม่ครบ ธนาคารจึงมองไม่เห็นภาพว่าเงินก้อนที่ขอไปจะเปลี่ยนจากที่ดินเปล่าหรืออาคารก่อสร้าง ให้กลายเป็นกิจการที่สร้างรายได้พอคืนหนี้ได้อย่างไร

บทความนี้จึงจะพาไล่ทีละจุดว่า หากต้องการกู้เงินสร้างรีสอร์ท ควรเตรียมอะไรบ้างก่อนยื่นสินเชื่อ โดยเฉพาะเรื่องที่ดิน แบบก่อสร้าง BOQ ใบอนุญาต ประมาณการรายได้ และแผนคืนทุน ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการทำให้เคสสินเชื่อดูน่าเชื่อถือมากขึ้น

กู้เงินสร้างรีสอร์ทต่างจากขอสินเชื่อธุรกิจทั่วไปอย่างไร

การกู้เงินสร้างรีสอร์ทแตกต่างจากการขอสินเชื่อเพื่อธุรกิจทั่วไปตรงที่ เงินทุนไม่ได้ถูกใช้กับกิจการที่มีรายได้ชัดเจนตั้งแต่วันแรก แต่ถูกใช้เพื่อสร้างสินทรัพย์ก่อน แล้วจึงค่อยเปลี่ยนสินทรัพย์นั้นให้กลายเป็นรายได้ในอนาคต

ถ้าเป็นร้านค้า โรงงาน หรือกิจการที่เปิดอยู่แล้ว ผู้ให้สินเชื่ออาจดูยอดขายย้อนหลัง Statement งบการเงิน และลูกค้าปัจจุบันได้ค่อนข้างชัด แต่รีสอร์ทที่ยังไม่สร้างหรือกำลังก่อสร้าง จะต้องอาศัย “แผนธุรกิจ” และ “สมมติฐานรายได้” มากกว่าปกติ เพราะรายได้จริงยังไม่เกิด หรือเกิดเพียงบางส่วนเท่านั้น

ดังนั้น เจ้าของโครงการต้องตอบให้ได้ว่า รีสอร์ทนี้จะสร้างกี่ห้อง ขายห้องพักราคาเท่าไร ลูกค้าหลักคือใคร ทำไมลูกค้าถึงเลือกพักที่นี่ ไม่ใช่ที่พักอื่นในพื้นที่เดียวกัน และเมื่อหักต้นทุนทั้งหมดแล้ว กิจการจะเหลือเงินพอจ่ายค่างวดหรือไม่

หากต้องการดูภาพรวมของสินเชื่อกลุ่มโรงแรมและรีสอร์ท สามารถอ่านเพิ่มเติมได้ที่ สินเชื่อโรงแรม รีสอร์ท 2569: ขอเงินทุนสร้าง รีโนเวท และขยายกิจการให้ผ่านง่ายขึ้น ซึ่งเป็นหน้าแม่ของชุดบทความนี้

เริ่มจากตรวจที่ดินก่อนว่าใช้เป็นโครงการรีสอร์ทได้จริงหรือไม่

ก่อนคิดเรื่องวงเงิน ควรเริ่มจากที่ดิน เพราะที่ดินคือฐานของโครงการทั้งหมด รีสอร์ทบางแห่งมีทำเลสวย วิวดี อยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยว แต่เมื่อเข้าสู่ขั้นพิจารณาสินเชื่อ อาจพบว่าที่ดินมีข้อจำกัด เช่น ทางเข้าออกไม่ชัดเจน เอกสารสิทธิยังไม่พร้อม ภาระจำนองเดิมยังไม่เคลียร์ หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่สอดคล้องกับแผนก่อสร้าง

เอกสารที่ควรเตรียมตั้งแต่ต้น ได้แก่ โฉนดที่ดิน แผนที่ตั้ง รูปถ่ายพื้นที่ ทางเข้าออก รายละเอียดสาธารณูปโภคเบื้องต้น เช่น ไฟฟ้า น้ำประปา ถนน และข้อมูลว่าพื้นที่นั้นเหมาะกับการทำที่พักหรือไม่ ถ้าเป็นพื้นที่ต่างจังหวัดหรือพื้นที่ท่องเที่ยวเฉพาะทาง ควรมีข้อมูลประกอบว่าลูกค้าเดินทางเข้าถึงได้สะดวกเพียงใด

สิ่งที่เจ้าของกิจการมักมองข้ามคือ ที่ดินที่ “เหมาะกับการถือครอง” อาจไม่เท่ากับที่ดินที่ “เหมาะกับการสร้างรีสอร์ท” เพราะธุรกิจที่พักต้องดูทั้งทางเข้า ความปลอดภัย ระบบน้ำ ระบบไฟ ระยะห่างจากแหล่งท่องเที่ยว คู่แข่งในพื้นที่ และศักยภาพในการตั้งราคาห้องพัก

หากที่ดินยังมีภาระหนี้เดิม หรือกำลังคิดจะใช้เป็นหลักประกันเพื่อขอวงเงินก่อสร้าง ควรศึกษาแนวคิดของ สินเชื่อธุรกิจแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพิ่มเติม เพราะโครงสร้างสินเชื่อสร้างรีสอร์ทมักเกี่ยวข้องกับทรัพย์ค้ำประกันค่อนข้างมาก

แบบก่อสร้างและ BOQ ต้องชัดกว่าคำว่า “สร้างรีสอร์ท”

คำว่า “สร้างรีสอร์ท” เป็นคำที่กว้างมาก ในมุมเจ้าของกิจการอาจหมายถึงสร้างห้องพัก 10 หลัง พร้อมสระว่ายน้ำและคาเฟ่เล็ก ๆ แต่ในมุมของผู้ให้สินเชื่อ ต้องเห็นรายละเอียดมากกว่านั้น เช่น สร้างอาคารกี่หลัง จำนวนห้องเท่าไร พื้นที่ใช้สอยกี่ตารางเมตร งานระบบมีอะไรบ้าง เฟอร์นิเจอร์รวมอยู่ในงบหรือไม่ และค่าใช้จ่ายส่วนใดเป็นเงินลงทุนหลัก

เอกสารสำคัญที่ควรมีคือแบบก่อสร้าง รายละเอียดงานก่อสร้าง ใบเสนอราคาผู้รับเหมา และ BOQ หรือรายการประมาณราคาก่อสร้าง เพราะเอกสารเหล่านี้ช่วยให้ผู้พิจารณาเห็นว่าเงินที่ขอไปมีที่มาที่ไป ไม่ใช่ประเมินแบบคร่าว ๆ จากความรู้สึก

ตัวอย่างเช่น หากเจ้าของโครงการขอวงเงิน 15 ล้านบาท แต่ไม่มี BOQ ไม่มีแผนงวดงาน และไม่สามารถอธิบายได้ว่าเงินก้อนนี้แบ่งเป็นงานโครงสร้าง งานสถาปัตย์ งานระบบ งานตกแต่ง และเฟอร์นิเจอร์เท่าไร เคสจะดูเสี่ยงกว่าคนที่แจกแจงรายละเอียดชัด แม้ว่าวงเงินที่ขอจะใกล้เคียงกันก็ตาม

อีกจุดที่ควรระวังคือ งบก่อสร้างมักบานปลายได้ง่าย โดยเฉพาะรีสอร์ทที่ต้องทำงานภูมิทัศน์ งานถนนภายใน งานระบบน้ำ งานไฟภายนอก หรือพื้นที่ส่วนกลาง หากไม่เผื่องบสำรองไว้ตั้งแต่ต้น โครงการอาจสร้างไม่เสร็จตามแผน และกลายเป็นความเสี่ยงทั้งต่อเจ้าของกิจการและผู้ให้สินเชื่อ

ใบอนุญาตและเอกสารทางกฎหมายไม่ควรคิดทีหลัง

รีสอร์ทไม่ใช่แค่การสร้างที่พักแล้วเปิดขายห้องได้ทันที แต่ยังเกี่ยวข้องกับสถานะอาคาร การใช้ประโยชน์พื้นที่ ความปลอดภัย และเอกสารประกอบกิจการที่พักตามลักษณะของแต่ละโครงการ เจ้าของกิจการจึงควรตรวจสอบเรื่องเอกสารเหล่านี้ก่อนยื่นสินเชื่อ ไม่ควรรอให้ธนาคารถามแล้วค่อยเริ่มหาคำตอบ

ในทางปฏิบัติ เอกสารที่ควรเตรียมหรืออย่างน้อยควรมีแผนดำเนินการให้ชัด ได้แก่ เอกสารสิทธิที่ดิน แบบก่อสร้าง ใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการประกอบกิจการที่พัก และข้อมูลอื่น ๆ ที่ช่วยยืนยันว่าโครงการสามารถดำเนินการได้อย่างถูกต้อง

ถ้าโครงการยังอยู่ระหว่างเตรียมขออนุญาต ควรอธิบายขั้นตอนและระยะเวลาให้ชัดว่าอยู่ช่วงไหน ต้องใช้เอกสารอะไร และคาดว่าจะแล้วเสร็จเมื่อใด เพราะผู้ให้สินเชื่อไม่ได้ต้องการเห็นแค่ความตั้งใจ แต่ต้องการเห็นว่าโครงการมีทางเดินต่อที่ตรวจสอบได้

จากประสบการณ์ ผมพบว่าหลายเคสมีที่ดินและเงินลงทุนบางส่วนพร้อม แต่ติดเรื่องเอกสารก่อสร้างหรือสถานะการใช้พื้นที่ ทำให้การพิจารณาสินเชื่อช้าลงอย่างมาก หากเตรียมประเด็นเหล่านี้ไว้ก่อน จะช่วยให้เคสดูเป็นระบบและลดคำถามซ้ำระหว่างขั้นตอนพิจารณา

ประมาณการรายได้ต้องไม่สวยเกินจริง

หนึ่งในจุดสำคัญที่สุดของการกู้เงินสร้างรีสอร์ท คือการทำประมาณการรายได้ให้สมเหตุสมผล เพราะโครงการที่ยังไม่เปิดให้บริการยังไม่มีรายได้จริงย้อนหลังให้ดูมากนัก ผู้ให้สินเชื่อจึงต้องพิจารณาจากสมมติฐานที่เจ้าของโครงการวางไว้

การประมาณการรายได้ควรเริ่มจากจำนวนห้อง ราคาห้องพักเฉลี่ย อัตราเข้าพัก รายได้จากบริการเสริม และฤดูกาลท่องเที่ยวในพื้นที่ เช่น รีสอร์ท 20 ห้อง ราคาเฉลี่ยคืนละ 1,800 บาท ไม่ควรคำนวณจากการเข้าพักเต็มทุกวัน เพราะในความเป็นจริง ธุรกิจที่พักมีทั้งวันธรรมดา วันหยุด ช่วง High Season และ Low Season

วิธีที่ดูน่าเชื่อถือกว่าคือทำประมาณการหลายกรณี เช่น กรณีระมัดระวัง กรณีปกติ และกรณีดี เพื่อให้เห็นว่าถ้าอัตราเข้าพักต่ำกว่าที่คาด ธุรกิจยังพอรับภาระผ่อนได้หรือไม่ สมมติฐานแบบนี้ช่วยให้แผนดูจริงกว่าการใส่ตัวเลขรายได้สูงเพียงชุดเดียว

นอกจากรายได้ค่าห้องพัก ควรประเมินรายได้อื่นด้วย เช่น อาหารเช้า คาเฟ่ ร้านอาหาร พื้นที่จัดกิจกรรม บริการรถรับส่ง หรือแพ็กเกจท่องเที่ยว แต่ต้องไม่ใส่รายได้เสริมแบบเกินจริง หากบริการนั้นยังไม่มีแผนปฏิบัติชัดเจน เพราะรายได้เสริมควรช่วยสนับสนุนแผน ไม่ใช่ทำให้แผนดูดีเกินความเป็นจริง

แผนคืนทุนต้องตอบว่าเงินกู้จะถูกจ่ายคืนจากอะไร

การมีที่ดินเป็นหลักประกันอาจช่วยให้เคสดูมีน้ำหนัก แต่สุดท้ายแล้วสินเชื่อจะถูกจ่ายคืนจากกระแสเงินสดของธุรกิจ ไม่ใช่จากความสวยของแบบรีสอร์ท ดังนั้น แผนคืนทุนจึงเป็นส่วนที่ขาดไม่ได้

แผนคืนทุนควรแสดงให้เห็นว่า เมื่อรีสอร์ทเปิดให้บริการแล้ว รายได้ต่อเดือนประมาณเท่าไร ค่าใช้จ่ายประจำมีอะไรบ้าง เช่น เงินเดือนพนักงาน ค่าน้ำค่าไฟ ค่าซักรีด ค่าแม่บ้าน ค่าซ่อมบำรุง ค่าโฆษณา ค่าคอมมิชชั่นแพลตฟอร์มจองห้องพัก และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้ว เหลือเงินพอผ่อนหรือไม่

สิ่งที่เจ้าของกิจการควรทำคือคำนวณภาระผ่อนเทียบกับกระแสเงินสดตั้งแต่ก่อนยื่น ไม่ใช่รอให้ธนาคารคำนวณให้ เพราะถ้าตัวเลขเบื้องต้นแสดงให้เห็นว่าค่างวดสูงเกินไป อาจต้องปรับวงเงิน ลดขนาดโครงการ เพิ่มเงินลงทุนส่วนตัว หรือแบ่งเฟสการก่อสร้างให้เหมาะสมขึ้น

เจ้าของกิจการสามารถลองใช้ เครื่องคำนวณภาระผ่อนต่อเดือนเทียบกระแสเงินสด เพื่อประเมินเบื้องต้นว่า หากมีค่างวดใหม่เข้ามา ธุรกิจยังรับภาระได้มากน้อยแค่ไหน โดยเฉพาะในช่วงแรกที่รีสอร์ทยังต้องใช้เวลาสร้างฐานลูกค้า

ควรสร้างทีเดียวทั้งโครงการ หรือแบ่งเฟสก่อน

อีกคำถามที่สำคัญมากคือ ควรสร้างรีสอร์ททั้งหมดในครั้งเดียว หรือแบ่งเฟสก่อสร้างก่อน คำตอบขึ้นอยู่กับเงินลงทุน ทำเล กลุ่มลูกค้า และความมั่นใจในรายได้หลังเปิดดำเนินการ

ถ้าเจ้าของโครงการมีเงินลงทุนส่วนตัวเพียงพอ ทำเลมี demand ชัด และมีทีมบริหารพร้อม การสร้างเต็มโครงการอาจทำให้รีสอร์ทเปิดได้ครบองค์ประกอบตั้งแต่แรก เช่น ห้องพัก พื้นที่ส่วนกลาง ร้านอาหาร หรือสระว่ายน้ำ แต่ข้อเสียคือใช้เงินสูง ภาระหนี้มาก และถ้ารายได้ไม่เป็นไปตามแผน ความเสี่ยงจะสูงตามไปด้วย

ในบางเคส การแบ่งเฟสอาจเหมาะกว่า เช่น เริ่มจากห้องพักจำนวนหนึ่งก่อน พร้อมพื้นที่บริการพื้นฐาน แล้วค่อยขยายเมื่อเริ่มเห็นอัตราเข้าพักจริง วิธีนี้ช่วยลดวงเงินกู้ช่วงแรก ลดแรงกดดันค่างวด และทำให้เจ้าของกิจการมีข้อมูลจริงไปใช้ประกอบการขอวงเงินเพิ่มในอนาคต

อย่างไรก็ตาม การแบ่งเฟสต้องออกแบบให้ดี เพราะถ้าเฟสแรกเล็กเกินไปจนรายได้ไม่พอครอบคลุมต้นทุนประจำ หรือยังไม่สามารถสร้างประสบการณ์ที่ดีให้ลูกค้าได้ ก็อาจทำให้รีสอร์ทเริ่มต้นยากเช่นกัน เจ้าของโครงการจึงควรออกแบบเฟสแรกให้ “ขายได้จริง” ไม่ใช่แค่ “สร้างให้น้อยที่สุด”

แผนธุรกิจรีสอร์ทควรเขียนให้ธนาคารเข้าใจง่าย

แผนธุรกิจรีสอร์ทเพื่อขอสินเชื่อไม่ควรเป็นเอกสารที่มีแต่คำสวย ๆ เช่น ทำเลดี บรรยากาศดี มีศักยภาพสูง แต่ควรเป็นแผนที่เชื่อมกันระหว่างพื้นที่จริง ต้นทุนจริง กลุ่มลูกค้าจริง และตัวเลขกระแสเงินสดที่พออธิบายได้

โครงสร้างที่แนะนำคือ เริ่มจากภาพรวมโครงการ อธิบายว่าที่พักเป็นรูปแบบใด จำนวนห้องเท่าไร จุดขายคืออะไร ลูกค้าเป้าหมายเป็นใคร และทำไมทำเลนี้จึงเหมาะกับการทำรีสอร์ท จากนั้นอธิบายแผนก่อสร้าง งบลงทุน แผนการตลาด ประมาณการรายได้ ค่าใช้จ่าย และแผนชำระหนี้

ควรใส่ข้อมูลคู่แข่งในพื้นที่ด้วย เช่น รีสอร์ทใกล้เคียงตั้งราคาประมาณเท่าไร จุดแข็งจุดอ่อนของเขาคืออะไร และรีสอร์ทของเราจะต่างอย่างไร ข้อมูลแบบนี้ช่วยให้ผู้พิจารณาเห็นว่าเจ้าของโครงการไม่ได้ประเมินจากความรู้สึก แต่ศึกษาตลาดจริงก่อนลงทุน

หากต้องการอ่านแนวทางการทำแผนเพิ่มเติม สามารถดูบทความ สร้าง Business Plan ยังไงให้ธนาคารอนุมัติ สินเชื่อเพื่อธุรกิจ เพื่อใช้เป็นแนวทางในการจัดข้อมูลก่อนยื่นสินเชื่อ

ข้อผิดพลาดที่ควรหลีกเลี่ยงก่อนยื่นกู้สร้างรีสอร์ท

ข้อผิดพลาดแรกคือเริ่มจากการถามหาวงเงิน โดยยังไม่มีแผนต้นทุนก่อสร้างที่ชัดเจน เมื่อไม่มี BOQ หรือใบเสนอราคาที่ละเอียด ผู้ให้สินเชื่อจะประเมินได้ยากว่าเงินที่ขอสมเหตุสมผลหรือไม่

ข้อผิดพลาดที่สองคือประเมินรายได้สูงเกินไป เช่น คิดว่าห้องพักจะเต็มเกือบทุกวันตั้งแต่ปีแรก ทั้งที่ยังไม่มีฐานลูกค้า รีวิว หรือช่องทางการตลาดที่พิสูจน์แล้ว แผนแบบนี้อาจทำให้ตัวเลขดูดี แต่ความน่าเชื่อถือลดลง

ข้อผิดพลาดที่สามคือมองข้ามค่าใช้จ่ายหลังเปิดกิจการ หลายคนคำนวณเฉพาะค่าก่อสร้าง แต่ลืมว่าหลังรีสอร์ทเปิดแล้วยังมีเงินเดือนพนักงาน ค่าสาธารณูปโภค ค่าบำรุงรักษา ค่าทำการตลาด และค่าใช้จ่ายจิปาถะที่เกิดขึ้นทุกเดือน

ข้อผิดพลาดที่สี่คือไม่เตรียมเงินทุนส่วนตัวไว้รองรับงบเกินจริง โครงการก่อสร้างมักมีค่าใช้จ่ายที่ไม่อยู่ในแผน หากพึ่งเงินกู้ทั้งหมดโดยไม่มีเงินสำรอง โครงการอาจสะดุดก่อนเปิดดำเนินการ

ข้อผิดพลาดสุดท้ายคือคิดว่ามีที่ดินแล้วจะผ่านแน่นอน ที่ดินช่วยให้เคสมีหลักประกัน แต่สิ่งที่ผู้ให้สินเชื่อต้องเห็นคือโครงการนี้สามารถสร้างรายได้จริงและมีเงินพอผ่อนในระยะยาว

สรุป: กู้เงินสร้างรีสอร์ทต้องเตรียมให้ครบทั้งที่ดิน แบบก่อสร้าง และตัวเลขรายได้

การกู้เงินสร้างรีสอร์ทไม่ควรเริ่มจากการถามว่าวงเงินสูงสุดได้เท่าไร แต่ควรเริ่มจากการตรวจความพร้อมของโครงการทั้งหมด ตั้งแต่ที่ดิน เอกสารสิทธิ แบบก่อสร้าง BOQ ใบอนุญาต งบลงทุน แผนการตลาด ประมาณการรายได้ และแผนคืนทุน

ถ้าเจ้าของโครงการสามารถอธิบายได้ว่าเงินทุนที่ขอจะถูกใช้กับอะไร โครงการจะสร้างรายได้จากช่องทางใด และกระแสเงินสดหลังเปิดกิจการพอรับภาระผ่อนหรือไม่ เคสสินเชื่อจะดูแข็งแรงกว่าการมีเพียงไอเดียรีสอร์ทที่น่าสนใจแต่ไม่มีตัวเลขรองรับ

สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังวางแผนสร้างรีสอร์ทใหม่ และยังไม่แน่ใจว่าควรเริ่มจากการเตรียมเอกสารแบบไหน ควรขอวงเงินเท่าไร หรือควรวางโครงสร้างเงินทุนอย่างไรให้ไม่เสี่ยงเกินไป การปรึกษาทีมที่เข้าใจสินเชื่อเพื่อธุรกิจตั้งแต่ก่อนยื่นจริง อาจช่วยลดโอกาสยื่นผิดประเภท ลดการเสียเวลา และทำให้แผนเงินทุนสอดคล้องกับธุรกิจมากขึ้น

หากต้องการประเมินเบื้องต้น สามารถเริ่มจากการดูภาพรวมที่ ศูนย์รวมเครื่องมือคำนวณสินเชื่อธุรกิจ หรืออ่านหน้าแม่เรื่อง สินเชื่อโรงแรม รีสอร์ท เพื่อวางแผนเงินทุนให้ครอบคลุมทั้งการก่อสร้าง รีโนเวท รีไฟแนนซ์ และเงินทุนหมุนเวียนของธุรกิจที่พัก