สินเชื่อสำหรับ กู้สร้างโรงงาน พัฒนาโครงการ

เขียนโดย : สุฑามาศ พูลสวัสดิ์ ตรวจทานโดย: วิรัช หลักคำ

นโยบายบรรณาธิการและการอัปเดตเนื้อหา

อัปเดตล่าสุด : 29 มิถุนายน 2569

การตัดสินใจ “สร้างโรงงาน/ขยายโรงงาน/พัฒนาโครงการลงทุน” เป็นจุดที่หลายกิจการสะดุดไม่ใช่เพราะขาดโอกาสทางธุรกิจ แต่เพราะ เงินก้อนใหญ่ต้องจ่ายก่อน ขณะที่รายได้จริงจะทยอยเข้ามาทีหลัง การเลือก สินเชื่อเงินกู้ ให้ถูกประเภทตั้งแต่ต้นจึงสำคัญมาก โดยเฉพาะในปี 2569 ที่ต้นทุนการเงินและเกณฑ์การปล่อยกู้เข้มงวดขึ้นในบางกลุ่ม หากวางโครงสร้างผิด ธุรกิจอาจ “มีงานแต่เงินสดตึง” จนกระทบการเดินไลน์ผลิตและความสามารถในการชำระหนี้

หน้าหลัก > ความรู้ > สินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน > สินเชื่อสำหรับ กู้สร้างโรงงาน พัฒนาโครงการ

• ดูภาพรวมทั้งหมดได้ที่ สินเชื่อเพื่อธุรกิจแบบมีหลักประกัน

• เลือกทางเลือกสินเชื่อแบบเร็ว ๆ ไปที่ เลือกสินเชื่อสร้างโรงงาน: ตารางเทียบ + Mini Quiz

• ถ้าเพิ่งเริ่ม ให้ดู กู้เงินสร้างโรงงาน เริ่มต้นยังไงดี? คู่มือมือใหม่

• ต้องการดอก/เงื่อนไขพิเศษจากรัฐ ดู อัปเดตแหล่งเงินทุนจากภาครัฐ (ปี 2568)

• โครงการอสังหาฯ เพื่อขาย/เช่า ดู สินเชื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ (Project Finance)

1) กู้สร้างโรงงาน ต้องเตรียมเงินส่วนตัวเท่าไร

การกู้สร้างโรงงานไม่ควรมองว่าเป็นการขอวงเงินจากธนาคารเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทั้งหมด 100% เพราะในทางปฏิบัติ ผู้ประกอบการมักต้องมีเงินส่วนตัวหรือเงินลงทุนของกิจการเตรียมไว้บางส่วนก่อนเสมอ โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายช่วงเริ่มต้นที่เกิดขึ้นก่อนธนาคารอนุมัติวงเงิน หรือก่อนเริ่มเบิกเงินตามงวดงาน

ค่าใช้จ่ายที่ควรเตรียมไว้ล่วงหน้า ได้แก่ ค่าที่ดินหรือเงินดาวน์ที่ดิน ค่าออกแบบโรงงาน ค่าขออนุญาตก่อสร้าง ค่าเขียนแบบวิศวกรรม ค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าเอกสารราชการ ค่าเตรียมพื้นที่ ค่าถมดิน ค่ารั้วชั่วคราว ค่าไฟฟ้าชั่วคราว และเงินสำรองสำหรับช่วงที่งานเริ่มเดินแต่ยังเบิกงวดแรกไม่ได้

จากที่เราเห็นในหลายเคส เจ้าของกิจการมักคิดว่า “ขอสินเชื่อสร้างโรงงานแล้วค่อยใช้เงินธนาคารทั้งหมด” แต่พอเริ่มทำจริงกลับพบว่า ค่าออกแบบ ค่าเอกสาร และค่าเตรียมพื้นที่ต้องจ่ายก่อนหลายรายการ หากไม่มีเงินส่วนนี้สำรองไว้ โครงการอาจสะดุดตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง ทั้งที่วงเงินธนาคารยังอยู่ระหว่างพิจารณา

ดังนั้น ก่อนยื่นกู้สร้างโรงงาน ควรแยกงบประมาณออกเป็น 3 ส่วน คือ เงินที่ต้องจ่ายก่อนยื่นสินเชื่อ เงินที่คาดว่าจะใช้จากวงเงินธนาคาร และเงินสำรองฉุกเฉินระหว่างก่อสร้าง เพราะธนาคารไม่ได้ดูแค่ราคาก่อสร้างตาม BOQ แต่จะดูด้วยว่าเจ้าของโครงการมีเงินลงทุนร่วมเพียงพอ และสามารถพาโครงการเดินไปจนจบได้จริงหรือไม่

หากต้องการเช็กว่าค่างวดใหม่หลังสร้างโรงงานจะกระทบกระแสเงินสดมากน้อยแค่ไหน สามารถลองใช้ เครื่องคำนวณภาระผ่อนต่อเดือนเทียบกระแสเงินสด เพื่อประเมินเบื้องต้นก่อนยื่นจริง

2) สร้างโรงงานเสร็จก่อน หรือยื่นสินเชื่อก่อนดี

คำถามที่พบบ่อยคือควรสร้างก่อนหรือยื่นสินเชื่อก่อน คำตอบคือ หากโครงการต้องใช้วงเงินจากธนาคาร ควรวางแผนและยื่นสินเชื่อตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง ไม่ควรรอให้สร้างไปแล้วค่อยหาวงเงิน

เพราะสินเชื่อสร้างโรงงานต้องพิจารณาหลายส่วน เช่น ที่ดิน แบบก่อสร้าง ใบอนุญาต BOQ ผู้รับเหมา และแผนกระแสเงินสด หากเริ่มสร้างโดยไม่มีวงเงินรองรับ อาจเกิดปัญหาเงินสดขาดช่วงหรือโครงการสะดุดกลางทาง

เคสที่พบส่วนใหญ่ไม่ได้ติดที่ธนาคารไม่สนใจ แต่ติดที่เอกสารไม่พร้อม เช่น BOQ ไม่ตรงแบบ งวดงานไม่ชัด หรือยังไม่มีใบอนุญาต ทำให้ต้องแก้เอกสารหลายรอบ

ทางที่เหมาะคือเตรียมเอกสารหลักให้ครบก่อน เช่น เอกสารที่ดิน แบบก่อสร้าง BOQ ใบอนุญาต สัญญาผู้รับเหมา และแผนกระแสเงินสด เมื่อภาพชัด ธนาคารจะประเมินและอนุมัติได้ง่ายขึ้น

หากเริ่มใช้เงินตัวเองไปแล้ว ควรเก็บหลักฐานการจ่ายเงินและความคืบหน้าไว้ให้ครบ เพื่อใช้ประกอบการพิจารณา

3) Timeline การกู้สร้างโรงงาน ตั้งแต่ซื้อที่ดินจนเริ่มผลิต

การกู้สร้างโรงงานควรมองเป็นโครงการระยะยาว ตั้งแต่ซื้อที่ดินจนเริ่มผลิตจริง

ช่วงแรก เลือกที่ดินและตรวจความเหมาะสม เช่น ผังเมือง ทางเข้าออก ระบบไฟ น้ำ และข้อจำกัดต่าง ๆ

ช่วงที่สอง ออกแบบและประเมินงบก่อสร้าง ให้มีแบบและ BOQ ชัดเจน เพื่อให้ธนาคารประเมินวงเงินได้ง่าย

ช่วงที่สาม เตรียมเอกสารยื่นสินเชื่อ เช่น งบการเงิน เอกสารที่ดิน แบบก่อสร้าง ใบอนุญาต BOQ และแผนกระแสเงินสด

ช่วงที่สี่ อนุมัติวงเงินและเบิกตามงวดงาน เช่น ฐานราก โครงสร้าง หลังคา และระบบต่าง ๆ ควรจัดงวดให้ตรงกับการจ่ายผู้รับเหมา

ช่วงสุดท้าย ติดตั้งเครื่องจักร ทดลองระบบ และเริ่มผลิต พร้อมเตรียมเงินทุนหมุนเวียนช่วงเริ่มต้น

โครงการที่เดินได้ดีมักมี Timeline ชัด แยกงบและเอกสารครบตั้งแต่ต้น ทำให้ธนาคารเข้าใจและประเมินได้ง่าย

4) ทำความเข้าใจ 2 เป้าหมาย: “กู้สร้างโรงงาน” vs “พัฒนาโครงการ”

แม้ทั้งสองเป้าหมายจะเป็นการลงทุน แต่ธรรมชาติเงินสดต่างกัน

• กู้สร้างโรงงาน/ต่อเติมอาคาร/ซื้อที่ดิน+สิ่งปลูกสร้าง
  มักเป็นเงินก้อนใหญ่ ระยะเวลาก่อสร้างและเปิดไลน์ผลิตมีช่วง “ยังไม่เกิดรายได้” จึงต้องใช้ สินเชื่อระยะยาว ที่ผ่อนสบายและสามารถพักชำระเงินต้นบางช่วงได้ (ตามเงื่อนไข) พร้อมหลักประกันที่แข็งแรง

• สินเชื่อสำหรับพัฒนาโครงการ (Project / Core Asset / Warehouse / Factory)
  อาจรวมการ “ซื้อหรือสร้าง” ทรัพย์หลักของบริษัท เช่น โรงงาน โกดัง สำนักงาน หรือทรัพย์ที่เป็นแกนรายได้ (Core Asset) ซึ่งบางธนาคารกำหนดกรอบระยะเวลาผ่อนต่างกันตามประเภททรัพย์ เช่น มีเคสที่ระบุผ่อนสูงสุด 12 ปีสำหรับ “สร้างหรือซื้อโรงงาน/โกดังสินค้า” และสูงสุด 20 ปีสำหรับ Core Asset บางประเภท

หัวใจของทั้งสองแบบคือ “ทำให้ค่างวดสัมพันธ์กับกระแสเงินสดหลังเปิดดำเนินการ” ไม่ใช่แค่ “กู้ได้เท่าไร”

5) สินเชื่อหลักที่ใช้กู้สร้าง/ต่อเติมโรงงาน: Term Loan / Investment Loan

สำหรับงานก่อสร้างและลงทุนทรัพย์ถาวร ตัวเลือกมาตรฐานคือ Term Loan / สินเชื่อเพื่อการลงทุนในธุรกิจ เพราะออกแบบมาให้ผ่อนหลายปีและใช้ได้กับการซื้อ/ปรับปรุงทรัพย์สินถาวร

ตัวอย่างผลิตภัณฑ์/หมวดสินเชื่อที่เข้ากลุ่มนี้ (ตามข้อมูล 1 และตรวจสอบหน้าอ้างอิง) ได้แก่

ธนาคารพาณิชย์

• ธนาคารกรุงเทพ (BBL) – Term Loan
  ระบุว่าใช้ลงทุน/เพิ่มประสิทธิภาพ/ซื้อทรัพย์สินถาวร เช่น ที่ดิน อาคาร เครื่องจักร และกำหนดระยะเวลากู้ สูงสุด 7 ปี พร้อมระบุหลักประกันได้หลายประเภท

• SCB – My Business My Cash
  เป็นสินเชื่อแบบใช้หลักประกันเพื่อขยายกิจการ โดยหน้าอ้างอิงระบุวงเงินสูงสุด 20 ล้านบาท และ “ผ่อนนานสูงสุด 30 ปี”

• กสิกรไทย (KBank) – หมวด “สินเชื่อเพื่อการลงทุนในธุรกิจ”
  เป็นหน้ารวมผลิตภัณฑ์เพื่อการลงทุนหลายแบบ และมีหมวดย่อยที่ชี้เรื่อง “ผ่อนยาว/วงเงินเยอะ” รวมถึงผลิตภัณฑ์ที่ผูกกับมูลค่าหลักประกัน

• กรุงไทย (KTB) – สินเชื่อ SME รักกันยาวๆ
  หน้าอธิบายระบุว่าใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนหรือเพื่อขยายกิจการ รวมถึง “ลงทุน/ซ่อมแซม/ปรับปรุงสินทรัพย์ถาวร”

• กรุงศรี (Krungsri) – SME Quick Loan
  ระบุว่าเป็นเงินกู้เพื่อธุรกิจ SME แบบกู้ระยะยาว “สูงสุด 12 ปี”

• ttb – สินเชื่อธุรกิจที่มีหลักประกัน (ตัวอย่าง Fact Sheet)
  มีรายละเอียดชัดว่า “ผ่อนชำระภายใน 12 ปี” ในกรณี “สร้างหรือซื้อโรงงาน/โกดังสินค้า” และยังระบุกรอบ LTV/อัตราดอกเบี้ยตามสัดส่วน LTV

ธนาคารรัฐ/เฉพาะกิจ

• ธนาคารออมสิน (GSB) – สินเชื่อเพื่อธุรกิจรายย่อย
  ระบุวัตถุประสงค์ชัดว่าใช้เป็นทุนหมุนเวียน และ “ลงทุนในทรัพย์สินถาวร”

• SME D Bank (ธพว.)
  มีการสื่อสารโครงการ/แพ็กเกจสินเชื่อสนับสนุน SME อย่างต่อเนื่อง (เช่น แพ็กเกจดอกเบี้ยพิเศษ/ลดค่าธรรมเนียมช่วงต้นปี)

ข้อสังเกตเชิงวิเคราะห์: กลุ่ม “สร้างโรงงาน” มักมี 2 ความต้องการพร้อมกันคือ (1) เงินก้อนสำหรับทรัพย์ถาวร และ (2) เงินหมุนสำหรับช่วงเริ่มเดินเครื่อง ดังนั้นการยื่นกู้แบบ “ก้อนเดียวรวมทุกอย่าง” อาจทำให้ค่างวดสูงและกินกระแสเงินสดเกินจำเป็น ทางปฏิบัติมักจัดเป็น “พอร์ตวงเงิน” (ดูหัวข้อ 6)

6) หลักประกัน: ทำไมธนาคารชอบ “ทรัพย์ที่เป็นแกนรายได้”

ตามข้อมูล 2 ที่คุณให้ แนวคิดนี้สอดคล้องกับวิธีคิดของสถาบันการเงิน: ธนาคารให้ค่าน้ำหนักกับทรัพย์ที่สร้างรายได้จริง (Core Assets) เช่น ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (โรงงาน/โกดัง) และเครื่องจักร มากกว่าสินทรัพย์ส่วนบุคคลที่ไม่เกี่ยวกับการดำเนินกิจการ

6.1 ประเภทหลักประกันที่พบบ่อยในสินเชื่อกู้สร้างโรงงาน

• ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง: โรงงาน โกดัง อาคารสำนักงาน (มักเป็นหลักประกันหลักของ Term Loan)

• เครื่องจักร/อุปกรณ์ผลิต: บางธนาคารรับเป็นหลักประกันได้ หรือใช้แนวทางเช่าซื้อ/ลีสซิ่งแยกต่างหาก (เพื่อไม่กด LTV ของที่ดิน)

• เงินฝากประจำ/พันธบัตร: พบได้ในบางแพ็กเกจธุรกิจ

6.2 หลักประกัน “รูปแบบใหม่” ตาม พ.ร.บ.หลักประกันทางธุรกิจ พ.ศ. 2558

กฎหมายนี้เปิดทางให้ใช้ทรัพย์สินทางธุรกิจเป็นหลักประกันได้หลากหลายขึ้น เช่น สิทธิเรียกร้อง, เครื่องจักร, สินค้าคงคลัง/วัตถุดิบ, กิจการ ฯลฯ

ประโยชน์เชิงกลยุทธ์: สำหรับกิจการที่ “มีงาน มีคำสั่งซื้อ มีสต็อก” แต่ที่ดินไม่มาก การวางหลักประกันแบบผสม (ตามที่สถาบันการเงินรองรับ) ช่วยเพิ่มโอกาสอนุมัติและลดการพึ่งหลักทรัพย์อย่างเดียว