หน้าหลัก > ความรู้ > สินเชื่อแบบมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน > สินเชื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ แหล่งทุนสำหรับนักธุรกิจ

สินเชื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ แหล่งทุนสำหรับนักธุรกิจ

เช็กลิสต์เอกสาร

หน้านี้พาคุณ “เลือกแหล่งทุน” สำหรับโครงการแนวราบ/โลว์ไรส์และอาคารเพื่อการขาย—เทียบธนาคาร, NBFI, บริดจ์ไฟแนนซ์, เมซซานีน/ร่วมลงทุน พร้อมเทคนิคอ่านเทอมชีต–ต่อรองเงื่อนไขให้คุ้ม ไม่ซ้ำกับหน้าภาพรวมที่ Hub

อ่านภาพรวมก่อน: สินเชื่อ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ (มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน)

แผนที่แหล่งทุนของโครงการ (Funding Landscape แบบใช้งานจริง)

ธนาคารพาณิชย์: ต้นทุนดอกต่ำสุดโดยรวม เหมาะกับโครงการที่เอกสารครบ, Presale มีแรง, ผู้พัฒนามีประวัติชำระดี
สถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร (NBFI): อนุมัติไว/ยืดหยุ่นกว่า แต่ดอก–ค่าธรรมเนียมสูงขึ้น เหมาะเคสเวลาเป็นตัวแปร
บริดจ์ไฟแนนซ์ (Bridge): เงินสะพานระยะสั้นเพื่อปิดดีลที่ดิน/เร่งไซต์ ก่อนย้ายไปวงเงินก่อสร้างหลัก ใช้เท่าที่จำเป็น
เมซซานีน / ผู้ร่วมลงทุน (JV/Mezz): เติมชั้นทุนระหว่างหนี้–ทุน ช่วยปิดช่องว่าง LTC แต่ต้นทุนสูงและมีเงื่อนไขร่วมบริหาร
วงเงินหมุน–เสริมสภาพคล่อง (OD/Factoring): ใช้เฉพาะงานสั้น/ค่าใช้จ่ายแคมเปญ/รอเงินเข้า—เน้นใช้–โปะเป็นรอบ (รายละเอียดลึกไปที่ เสริมสภาพคล่อง (OD/Factoring))

เลือก “ที่ไหนก่อน–หลัง” (Sourcing Strategy 3 ขั้น)

ธนาคารหลัก สำหรับ Construction Loan เพราะต้นทุนรวมต่ำสุด
สำรองแผน B กับ NBFI/Bridge เฉพาะจุดที่เวลาเป็นคอขวด (เช่น ปิดที่ดิน/เปิดไซต์)
ชั้นทุนเสริม (JV/Mezz) เมื่อ LTV/LTC เกินกรอบธนาคาร แต่โครงการมีดีมานด์ชัด

แนวคิด: “ใช้เงินถูกทำของใหญ่, ใช้เงินแพงเท่าที่จำเป็น และใช้ไม่นาน”

อ่านเทอมชีตเป็น 5 นาที (Term Sheet Mini-Guide)

วงเงินรวม & แบ่งส่วน: Land / Construction / Working Capital ระยะสั้น
ดอกเบี้ย & ฐานอ้างอิง: อัตราลอยตัว? ขั้นบันไดตามเฟส? ค่าปรับปิดก่อน?
ค่าธรรมเนียม: Front/Commitment/Drawdown/Legal/Valuation รวมเป็น ต้นทุนที่แท้จริง (APR/RR)
Covenants: Pre-sale ขั้นต่ำ, DSCR floor รายไตรมาส, Cash Sweep %, รายงานหน้างาน/การเงิน
การประเมินหลักทรัพย์: วิธีนับมูลค่าที่ดิน–งานก่อสร้าง (ใช้ Cost-to-Complete เพิ่มค้ำ)
ปลดจำนองยูนิต: ราคา/ขั้นตอนปลดยูนิตเพื่อโอน (สำคัญมากในแนวราบ)

เทคนิคต่อรอง (Negotiation Playbook)

เตรียม 2–3 ฉบับ เทอมชีตเพื่อเทียบ (ไม่ใช่แค่ดอก แต่รวมค่าธรรมเนียม/เงื่อนไข)
ยื่น Presale Plan ที่วัดผลได้ (งบการตลาด, ช่องทาง, ระยะเวลา, Conversion) เพื่อกดเงื่อนไข Cash Sweep/Presale Threshold ลง
เสนอ ผังงวดงาน (Milestone) ที่ตรวจง่าย ลดค่า–เวลาในการปล่อยงวด
โชว์ Sensitivity (ราคา −5/−10, ความเร็วขายช้าลง 2–3 เดือน, วัสดุ +5/+10) แล้ว DSCR ยัง ≥ 1.2 เพื่อยืนยันความทนทานของโมเดล
ถ้าใช้ Bridge: กำหนด “หน้าต่างเวลา” และ Exit ชัด (จะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารไหน เมื่อไร)

เมื่อไรควรใช้ NBFI/Bridge/JV (Decision Triggers)

เวลาคือปัจจัยหลัก: ใบอนุญาต/ที่ดิน/สัญญาผู้รับเหมาต้องปิดภายในสัปดาห์–เดือน
Presale ยังไม่พอ: ต้องเปิดไซต์/ทำบล็อกโชว์รูมเร็วเพื่อดันยอดก่อนธนาคารปล่อยงวดใหญ่
LTV/LTC เกินกรอบ: เติมชั้นทุนด้วย JV/Mezz แล้วค่อยรีไฟแนนซ์ไปเงินถูกเมื่อถึงเงื่อนไข

ตัวอย่างดีล (Scenario สั้น ๆ เพื่อเห็นภาพ)

ดีล A — หมู่บ้าน 60 ยูนิต (2 เฟส): ธนาคารเป็นแกน (Construction), กันวงเงินแคมเปญกับ OD, ตั้ง Cash Sweep 30% หลังโอนถึงครึ่งหนึ่ง, มีแผนรีไฟฯ ลดดอกช่วงท้าย
ดีล B — ทาวน์โฮม 40 ยูนิต (สร้างเป็นบล็อก): เปิด Presale ก่อน, ใช้ NBFI เบิกเริ่มต้น–เร่งไซต์, เมื่อ Presale ถึง Threshold ย้ายเข้าธนาคารหลัก
ดีล C — ปิดที่ดินด่วน (Bridge): ใช้ Bridge ระยะสั้น 6–9 เดือน ปิดที่ดิน → โชว์ Site Readiness/Presale → รีไฟฯ ไป Construction Loan

โครงสร้างเอกสารเพื่อ “ดันวงเงิน”

Executive Summary 1 หน้า: ทำเล–Segment–ยูนิต–ราคาเฉลี่ย–ยอดขายเป้า–แผนเฟส/บล็อก–สรุปวงเงิน–เป้า DSCR/LTV
Project Factsheet: ผังโครงการ/เฟส, แผนเปิดขาย–ก่อสร้าง–โอน
BOQ & Cost-to-Complete: แยกรายหมวด + ผู้รับรอง (วิศวกร/ที่ปรึกษา)
ใบอนุญาต/เอกสารสิทธิ์: เอกสิทธิ์ที่ดิน/ภาระผูกพัน/ใบอนุญาตก่อสร้าง
Financial Model (แท็บสั้น): Assumptions / Sources & Uses / Drawdown / Waterfall / DSCR / Sensitivity
Presale & Marketing: คอมเพฯ, งบ–ช่องทาง–กรอบเวลา, KPI/Conversion
Risk & Mitigation: วัสดุขึ้น, ผู้รับเหมาล่าช้า, ฝน/น้ำท่วม, Supply chain

เกณฑ์–วิธีวัด DSCR/LTV/Drawdown/Waterfall — กลับไปอ่านที่ สินเชื่อ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

ข้อควรระวัง (Red Flags เมื่อเลือกแหล่งทุนผิด)

ใช้เงินแพง (NBFI/Bridge) ยาวเกินจำเป็น โดยไม่มี Exit Plan → ต้นทุนรวมพุ่ง
Presale ยังไม่ถึง Threshold แต่ เร่งเบิกงวดใหญ่ โดยไม่มีแผนการตลาดรองรับ → สภาพคล่องตึงมือ
คิดแต่ ค่างวดรายเดือน ไม่รวมค่าธรรมเนียม/ค่าปรับปิดก่อน → เทอมชีตรวมจริงแพงกว่าที่เห็น
ไม่เตรียม แบบฟอร์มตรวจงวดมาตรฐาน + รูปหน้างาน + Cost-to-Complete → ปล่อยงวดล่าช้า

คำถามพบบ่อย (สำหรับนักลงทุน/ดีเวลอปเปอร์)

ควรเคาะธนาคารก่อนหรือหาพาร์ตเนอร์ JV ก่อน? ส่วนมากเคาะธนาคารก่อนเพื่อได้ “ต้นทุนฐาน” แล้วดูช่องว่างที่ต้องเติมด้วย JV/Mezz
NBFI กับ Bridge ต่างกันยังไง? NBFI คือผู้ให้กู้ไม่ใช่ธนาคาร (เกณฑ์ยืดหยุ่น ดอกสูงขึ้นเล็กน้อย), Bridge คือเงินสะพานสั้น ๆ เน้นความเร็วและ Exit Plan ชัด
จะรู้ได้ไงว่าข้อเสนอไหนคุ้ม? รวมดอก + ค่าธรรมเนียมทั้งหมดเป็น APR/IRR ของดีล เทียบพร้อมกัน 2–3 แห่ง และดูผลกระทบต่อ DSCR รายไตรมาส