สินเชื่อ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน

เอกสารหลักที่ควรเตรียม (ฉบับภาพรวม—อ่านจบใน 5–7 นาที)

• Executive Summary 1 หน้า: ทำเล–Segment ลูกค้า–จำนวนยูนิต–ราคาเฉลี่ย–ยอดขายเป้า–โครงสร้างเงินกู้–DSCR/LTV เป้าหมาย

• Project Factsheet: ผังโครงการ, Mix ยูนิต, แผนเปิดขาย–ก่อสร้าง–โอน, เฟส/บล็อก

• แบบ & ใบอนุญาตหลัก: สถาปัตย์/โครงสร้าง, เอกสารสิทธิ์ที่ดิน/ภาระผูกพัน, ใบอนุญาตก่อสร้าง

• BOQ & Cost-to-Complete: แยกรายหมวด + ผู้รับรอง (วิศวกร/ที่ปรึกษา)

• Financial Model (แท็บสั้น): Assumptions / Sources & Uses / Drawdown / Waterfall / DSCR / Sensitivity

• Evidence of Demand & Marketing Plan: คอมเพฯ, ราคาเทียบเคียง, แคมเปญการตลาด, Presale/รายชื่อผู้สนใจ

• Risk & Mitigation: ต้นทุนขึ้น, ขายช้า, ผู้รับเหมาล่าช้า, อากาศ/น้ำท่วม, Supply chain, กลยุทธ์ลดผลกระทบ

เอกสารละเอียดเชิงเทคนิค (แบบฟอร์มตรวจงวด, รูปหน้างาน, S-Curve, รายงานวิศวกร) แนะนำให้ “แนบไฟล์” ไม่ต้องลงยาวในหน้า Hub เพื่อหลีกเลี่ยงเนื้อหาซ้ำซ้อนกับหน้าลึก

โครงสร้างการเบิกงวด (Drawdown ตาม Milestone) — มองจากมุมแบงก์

• งวด 0: Land / Site Readiness — ยืนยันเอกสิทธิ์ที่ดิน, สถานะใบอนุญาต, งานเตรียมพื้นที่/สาธารณูปโภค

• งวด 1: ฐานราก–เสาเข็ม — ใช้รายงานวิศวกรรับรองเปอร์เซ็นต์งาน + รูปหน้างาน

• งวด 2: โครงสร้างหลัก — ตรวจเทียบ BOQ, คุณภาพงานตามสเปก

• งวด 3: ระบบงาน (MEP) — ใบรับรองติดตั้ง/ทดสอบ

• งวด 4: สถาปัตย์–ตกแต่ง — Punch list + % แล้วเสร็จ

• งวด 5: ปิดงาน–ตรวจรับ–โอน — ผูกกับแผนการขาย–โอนยูนิต

สิ่งที่ต้องแนบกับการปล่อยแต่ละงวด: แบบฟอร์มตรวจงวดมาตรฐาน, รายงาน Cost-to-Complete ล่าสุด, รูปถ่าย, ใบรับรองวิศวกร/ที่ปรึกษา และ (ถ้ามี) หลักฐาน Presale/งวดดาวน์ที่เข้าบัญชี

Cashflow Waterfall ระหว่างก่อสร้าง 

• เงินเข้า: เงินกู้งวด, เงินจอง/ทำสัญญา/งวดดาวน์ (ถ้าใช้ Presale), รายได้อื่น

• เงินออก: ค่างานตาม BOQ, ค่าแรง–บริหารโครงการ, การตลาด, ดอกช่วงก่อสร้าง, ภาษี/ค่าธรรมเนียม

• ลำดับจ่าย (Waterfall): เงินเข้าก่อน → ชำระดอก/ค่าธรรมเนียม → ค่างานงวดถัดไป → กันสำรอง → ส่วนเกินคืน/คงเหลือ

• ตัวชี้วัดติดตาม: % งานเทียบงบ, DSCR รายไตรมาส, LTV ที่อัปเดตตามมูลค่างาน, Aging ของ Presale/เงินดาวน์

เป้าหมายของ Waterfall คือให้ “ดอก–งาน–สำรอง” อยู่ภายใต้การควบคุม และช่วยธนาคารคาดการณ์สภาพคล่องของโครงการได้แม่นยำ

ต้องการปรับโครงสร้างหนี้ให้เหมาะกับรอบเงิน? ไปที่ รีไฟแนนซ์สินเชื่อธุรกิจ SME 

แนวทางวางกลยุทธ์แหล่งทุน (ผสมผสานเพื่อคุมความเสี่ยง)

• ใช้ Land Loan เท่าที่จำเป็น และรีบ “ย้ายฐานมูลค่า” ไปอยู่ในงานก่อสร้างที่คืบหน้าเร็ว เพื่อให้ LTV โดยรวมดีขึ้น

• Construction Loan เป็นแกนหลัก—อย่าให้ “ขนาดงวด” ใหญ่เกินความจำเป็นจนตรวจช้า แต่ก็ไม่ถี่จนค่าใช้จ่ายงวดบาน

• Working Capital ควรมี Policy ภายใน: ใช้จริงเฉลี่ย ≤ ~70% ของวงเงิน พร้อมวินัย “มีเงินเข้าตามแผน = โปะ”

• วาง Presale & Marketing Plan คู่กับแผนงานก่อสร้างเพื่อปลดจำนองยูนิตได้ตามกำหนด ลดดอกช่วงท้ายโครงการ
  
  

ตัวอย่างสถานการณ์ (Scenario สั้น ๆ เพื่อเห็นภาพการตัดสินใจ)

• หมู่บ้าน 60 ยูนิต / 2 เฟส: วาง Presale เริ่มก่อนก่อสร้าง 2–3 เดือน ตั้ง Cash Sweep 30% หลังโอนถึงครึ่งโครงการ, งวดก่อสร้าง 5–6 งวดตาม Milestone, ตั้ง DSCR เฉลี่ยเป้า 1.30

• ทาวน์โฮม 40 ยูนิต / สร้างเป็นบล็อก: ใช้ “บล็อกก่อสร้าง” เพื่อทยอยโอนเร็ว ลดดอกช่วงท้าย, ทำ Sensitivity ราคา −5% และวัสดุ +8% แล้ว DSCR ยัง ≥ 1.2
  
  

ข้อผิดพลาดที่เจอบ่อย (และวิธีเลี่ยงตั้งแต่วันแรก)

• มองแค่ค่างวด–ดอกต่อเดือน แต่ไม่คุม ดอกทั้งก้อน และ DSCR รายไตรมาส → ทำ Waterfall ให้ชัด, วางแผนงวด–โปะช่วงพีค

• OD ค้างสูง เพราะใช้งบเปิดไซต์/การตลาดจาก OD แล้วไม่โปะตามรอบ → สร้างวินัย “ใช้–โปะ–ปิดรอบ” และกันสำรองเผื่อการตลาดใน Working Capital

• เอกสารกระจัดกระจาย ทำให้ปล่อยงวดช้า → ทำโฟลเดอร์กลาง “Project_Finance_ชื่อโครงการ_YYYYMM” ใส่ Executive Summary, Factsheet, BOQ, Cost-to-Complete, รูปหน้างาน, แบบฟอร์มตรวจงวด เป็นเวอร์ชันล่าสุดเสมอ

• Presale ไม่ถึงเป้า ทำให้ปล่อยงวดใหญ่ช้า → ย้ายงบการตลาดมา “ช่วงก่อน Milestone ใหญ่” และวัด Conversion รายสัปดาห์

• สcope งานเปลี่ยนกลางทาง โดยไม่อัปเดต BOQ/แบบ/งบ → ธนาคารมองความเสี่ยงเพิ่มและชะลอการปล่อย

คำถามพบบ่อย

• ต้องมี Presale ก่อนเสมอไหม? ส่วนใหญ่ธนาคารจะกำหนด Threshold ขั้นต่ำสำหรับงวดใหญ่ เพื่อยืนยันว่าตลาดมีจริงและกระแสเงินสดมาแน่นอน

• ควรแยก Land Loan กับ Construction Loan หรือรวมก้อนเดียว? แยกจะช่วยคุม LTV และการปลดจำนองยูนิตตอนโอนได้ง่ายขึ้น แต่มีค่าธรรมเนียมเพิ่ม—ให้ตัดสินใจจาก “ต้นทุนรวมตลอดอายุดีล”

• ถ้าวัสดุขึ้นราคา/งานล่าช้า จะกระทบอย่างไร? ต้องมี Contingency 5–10%, ทำ Sensitivity (ราคา/สปีดขาย/ต้นทุน) และมีแผนสลับคิวงานหรือผู้รับเหมาสำรอง

• สามารถใช้ HP/Leasing กับเครื่องจักร/อุปกรณ์บางส่วนควบคู่ได้ไหม? ได้—สำหรับงานที่มีเครื่องจักร/อุปกรณ์เฉพาะ ให้ใช้ Term ↔ HP/Leasing ร่วมกับ Construction Loan เพื่อลดภาระค่างวดต่อหน่วย (รายละเอียดเชิงลึกไปที่ Term ↔ HP/Leasing)

• โครงการที่ขายเป็นเฟสย่อยดีกว่าเฟสเดียวจบไหม? ถ้าโลเคชันและดีมานด์รองรับ การทำ “บล็อก/เฟสย่อย” ช่วยให้โอนได้เร็ว ลดดอกช่วงท้าย และบริหาร DSCR ได้ง่ายขึ้น

เช็กลิสต์เอกสาร